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Nov 13 Sun 2016 01:04
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孫呈怎麼也沒想到，7年前買的經適房又被賣傢重新"賣"瞭一次，並過戶到新買傢名下，新買傢羅婷還在房子上設瞭抵押，要不是銀行找上門來，孫呈還被蒙在鼓裡。經適房已具備瞭上市條件，為何不按照當初的約定履行過戶手續，更可氣的是居然把房子又賣給別人。孫呈為此告到法院，要求法院確認再次買賣無效，法院予以瞭認可。

2007年，剛來南京發展事業的孫呈，經中介相中瞭一套房屋，是位於棲霞區堯化門附近的一套經濟適用房。孫呈與房主董彬討價還價，最終以21萬元成交，並簽訂《房地產買賣契約》。合同簽瞭，但房屋是經適房，暫時拿不瞭證。身為律師的孫呈提出，先繳19萬，剩下的尾款等到房子過戶再給。董彬同意瞭，將房子交給瞭孫呈。孫呈和妻子住瞭進去。

近日，該案終於有瞭定論。孫呈和董彬簽訂的房屋買賣契約是雙方真實意思表示，雖在簽訂房屋買賣合同時，涉案房屋暫不具備辦理產權過戶條件，但涉案房屋現已過戶至羅婷名下，說明已具備上市交易的條件。孫呈已按合同約定支付瞭相應的房款，且涉案房屋已實際交付孫呈。因此，孫呈與董彬簽訂的房屋買賣契約應當認定合法有效。

董彬看事情已露出馬腳，才實情相告：房子2010年已賣給羅婷瞭，並已經過戶到她名下。原來董彬於2008年就拿到瞭房屋所有權證，但他看房價已漲瞭不少，便感覺賤賣瞭。有瞭別的打算，可一時沒有合適的下傢，他就按兵不動，直到羅婷的出現。2010年，董彬便把房子賣給她，羅婷隨即拿這套房子做瞭按揭，貸瞭40萬，並做瞭抵押登記。

而羅婷與董彬均有義務解除設定在涉案房屋所有權上的抵押，並協助孫呈辦理涉案房屋的所有權和土地使用權的變更登記。因此，孫呈訴請合法有據，法院應予支持。

後來孫呈數次要求董彬協助辦理過戶手續，但董彬總是推托還沒拿到兩證，過戶的事一拖再拖。2010年年底，孫呈收到瞭一封來自銀行的催款通知書。信上的地址是孫呈的住處，信封上寫的戶主名卻既不是孫呈，也不是董彬，孫呈隱隱感到不妙，他準備找董彬問個清楚。

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不甘被騙的孫呈把董彬和羅婷告上法院，要求法院判令董彬和羅婷簽訂的房屋買賣合同無效。董彬和羅婷認為，房子已經過戶，且已設定瞭銀行的抵押權。可不想，孫呈告贏瞭。法院認定，董彬出售給羅婷的價格遠低於市場價，羅婷不符合善意取得的條件。在羅婷和董彬不能提供充分反證的情況下，可以認定董彬和羅婷買賣房屋的行為屬於惡意串通，已嚴重損害他人的合法權益，故判決確認兩人2010年簽訂的賣房合同無效。董彬和羅婷不服，但中院維持瞭原判。

有利判決在手，可董彬和羅婷就是不肯協助他過戶，為此，孫呈再次起訴，要求法院判令清除房子上的抵押權，並過戶到自己名下。

董彬辯稱，房子上有抵押，無法繼續履行合同義務，羅婷則表示，自己持有的房屋權證都是合法獲得的，理應受到法律保護。

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7年經適房再次出售賣房後略感吃虧

內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/14152586498.shtml

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-20/08174078696.shtml

金報訊(記者饒純武、李光正實習生宋雲鵬)前晚，漢口後湖一小區高樓外墻水泥塊掉落，將樓下一輛面包車車頂砸凹，另一車受損較輕。該小區此前也曾發生過外墻脫落，部分房屋和地面出現裂紋，居民懷疑是房屋沉降引發的，並擔心由此帶來的其它安全問題。

小區居民表示，所幸外墻脫落發生在夜間，地面行人稀少無人受傷，否則後果不堪設想。

高樓外墻脫落成花臉

外墻翹起搖搖欲墜

新小區外墻為何脫落民間二胎設定流程

昨日下午，記者致電武漢市建築工程質量監督站鄭祥武總工程師，他表示對於備案交付的房屋，維修、維護均由房產部門監管，是否由沉降引起需要現場察看。

內容來自sina新聞

隨後，康女士叫來小區物業工作人員，物業讓她先去修車，費用由開發商負責。小區物業公司工作人員王師傅介紹，前晚9時許，外墻這些水泥塊脫落，當務之急是防止人車進入該區域，並對脫落的外墻進行清理和修復，排除安全隱患。

白色面包車主康女士表示，她住在55棟，前晚將車停在樓下，昨晨7時許，從自傢窗戶觀察發現車頂有異物，剛開始以為有人搞惡作劇，下樓查看，原來是54棟外墻面脫落，砸中瞭自傢包面車的車頂，另有一輛黑色轎車也被水泥塊砸中。

外墻脫落砸中兩車

同安傢園小區業主劉女士表示，她於2012年下半年入住小區，外墻脫落的情況已不止一次兩次，因樓房高達34層，不知哪天自己在地上行走時，會有外墻水泥塊從高空墜落傷人，她從樓下經過時都提心吊膽。

後湖同安傢園居高樓外墻脫皮樓下車遭殃

對此，小區物業公司工作人員王師傅表示，發生外墻脫落的樓房屬於新房，可能和前晚突降暴雨有一定關系。劉女士當即表示，外墻要真的是被雨淋脫瞭，質量還真值得懷疑。

對此，受損車主康女士則表示，她2012年收取該處新房後，於2013年裝修房屋，在去年8月份入住時，發現自傢墻面出現裂紋，遂向小區物業反映。物業工作人員稱，可能裝修工沒有將墻面刷好。

於是，康女士又找來裝修工。裝修工察看後表示，小區地面存土融基隆七堵土融在沉降，地面、走道、墻面均可發現裂紋。康女士擔心，小區所在地曾是魚塘，懷疑是地面下沉不均引發外墻脫落。

昨日上午，記者趕到同安傢園小區看到，54棟十七樓處的外墻，約10平方米的水泥塊脫落，脫落外墻周邊還有大塊墻面翹起，在高空中搖搖欲墜，有人正對外墻面進行作業。地面一輛白色面包車的車頂和周邊，散落著上百塊大大小小的水泥塊，周邊豎立瞭警示牌，並拉起瞭警戒線。

被砸面包車

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天津12月21日新建商品住宅成交266套均價11919元

??2014年12月21日全市新建商品房交易276套、面積31067平方米，平均價格每平方米12071元。其中，住宅266套、面積30110.5平方米，平均價格每平方米11919元。二手住宅今日沒有成交。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-22/08585952597878970300225.shtml

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報告認為，接下來，房產稅等長效機制的逐漸深入，一定程度上會增加購房者對未來購置成本的擔憂，預計未來一定時期內，高端住宅市場的價格上漲壓力仍然較大。

在9月份這個傳統的銷售旺季，全國商品房市場供應、成交量雙雙上漲，環比有近4成的漲幅，而均價環比下挫幅度則增大瞭三個百分點。

【克而瑞2013年9月長沙樓市銷售報告】

全國商品房市場量漲價滯

內容來自sina新聞

根據《中國房地產報》和鳳凰網房產聯手編撰的9月份《一線城市高端物業投資指數報告》顯示，一線城市高端住宅成交方面出現分化：北京、上海"金九"成色十足，量價齊漲；而廣州、深圳別墅市場在8月集中放量後開始回落，高端公寓市場卻相對火熱。

由於近期"地王"頻現，使得重點區域的價格上漲預期增大，一定程度上催使高端公寓價格上漲，9月的成交均價更是達到瞭年內峰值。

信貸車貸商品房市場量漲價滯大城市高端住宅成交分化

其中，北京高端住宅市場"金九"成色十足，9月份，北京高端市場量價均環比小幅上漲。而別墅供應持續低迷，難掩需求的強大勢頭，成交量價齊漲；公寓成交量增速減緩。

價格方面，全國商品房成交價格同比雖然繼續呈現上漲趨勢，但環比卻依舊下挫，且下挫幅度增大。

就高端市場而言，4個一線城市表現各不相同，總體而言，在成交方面出現瞭明顯的分化。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/08473653573.shtml

其中，住宅成交面積12027萬平方米，同比增長21.5%(8月增長9.5%)，環比上漲38.9%(8月無變化)；商業辦公成交面積1143萬平方米，同比上漲36.1%(8月增長10.9%)，環比也大幅上漲四成(8月小幅上漲2.9%)。

9月，全國商品房成交均價6132元/平方米，同比小幅上漲6.6%(8月上漲5.6%)，環比下挫速度加快，下挫3.6%(8月下挫0.1%)；其中住宅成交均價5746元/平方米，同比小幅上漲5.3%(8月上漲4.0%)，環比繼續小幅下挫3.3%(8月下挫0.4%)；商業辦公成交均價10691元/平方米，同比漲幅縮小，小幅上漲8.9%(8月上漲15.8%)，環比則開始小幅下挫4.7%(8月上漲1.0%)。

另外一面，雖然今年1~9月，全國商品房待售面積增加瞭281萬平方米(8月末增加81萬平方米)，達到44636萬平方米，同比增長瞭36.6%，但仍然難改庫存低位的現狀。

高端市場分化

業界一致認為，9月樓市的強勁表申請房貸二胎年息借貸增貸轉貸現催促著房地產市場長效機制的進一步完善，黨的十八屆三中全會將成為房地產市場未來發展方向清晰化的重要節點。

"金九銀十"被譽為房地產銷售的"搶收季"。如同普通住宅市場火爆態勢一樣，近期一線城市的高端住宅成績表現不俗，隻是不同產品類型表現稍有差異。

上海的高端住宅市場成交量也出現階段性高漲，除傳統旺季"金九"的因素，還受到近期"地王"頻出的影響。其中別墅市場量價齊漲，供應達到本年度峰值；高端公寓市場成交量大漲4成，均價微幅下挫基本企穩。

相反，9月份廣州高端住宅市場中的別墅成交量有所回升，但同比呈現下挫，均價則下挫2成；而高端公寓市場卻呈現完全不同的局面，成交量同環比大漲5成，價格環比微幅回落。

同樣，深圳高端住宅市場中，別墅產品也一改8月份的成交熱潮，成交同比環比均大幅下挫，均價也呈現小幅回落；而公寓市場則展現出火熱的一面，量價齊升。

從具體數據來看，9月，全國商品房成交面積13541萬平方米，同比增長22.8%(8月增長10.1%)，環比大幅上漲39.5%(8月上漲0.1%)，"金九"全國市場呈現一片上漲的風景。

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事實上，和漲價相比，大部分開發商目前更關註的是如何去庫存。根據億翰智庫預估發佈的今年1~9月典型房企銷售業績榜單，前20強房地產商中僅有4傢完成瞭全年銷售目標的70%，個別企業的完成率甚至不到50%。

但記者昨日采訪綠城的品宣部門時卻被告知，上述文件並沒有通過綠城集團營銷部門批準。按照規定，所有涉及價格上調的文件，必須經過集團營銷部門的批準才能正式生效。

第二天，一份名為《綠城集團浙東區域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團浙東區域公司要從11月1日開始對現有在售樓盤提價5%~10%。

"冒牌"漲價文件頻傳有房企自承炒作促銷

內容來自sina新聞信用合作社二胎年息借貸增貸轉貸

對於開發商的"假漲價，真促銷"，上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多下調價格，以價換量。

國慶長假裡，朋友圈裡流傳著多傢地產商的漲價通知，其中包括綠城、碧桂園、綠地、新城等行業龍頭企業，原因就是節前央行、銀監會對我國房貸政策進行瞭調整。但隨後，這些企業都向每日經濟新聞網旗下的公眾號-邦地產否認瞭漲價消息。

9月30日，央行、銀監會發佈通知，對我國房貸政策作出調整，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東說，真正因為房貸新政入市的，應該是改善性需求的購房者。但目前多數房地產商的庫存中，符合此類需求的產品占比並不高。

《每日經濟新聞》記者通過短信向綠城集團浙東部門負責人求證文件的真實性，後者回應稱，部分消息確實屬實，目前正在"根據不同項目及成本關系逐一梳理(價格)"。

"你知道的啦，隻是炒作而已。"

和綠城的情況相似，微信朋友圈內也曾流傳出的綠地、碧桂園、新城等地產公司部分項目上調售價的文件。但上述房企的品宣部門無一不否認文件的真實性，強調文件和集團固有的文件格式不同，是偽造的。

在記者的再三追問下，一傢地產企業的品牌負責人最終透露出上述"冒牌"漲價文件的真相。他告訴記者，有項目想借上調售價事件炒作，刺激購房者趕快下單，核心目的仍然是為瞭拉動成交。

去庫存壓力仍大

在這樣的背景下，開發商目前更重要的任務應是積極提高成交量、降低庫存，而不是提升銷售價格。

央行的房貸新政能否刺激樓市成交量是個未知數。蘭德咨詢總裁宋延慶說，盡管新政規定瞭首套房的購房者最多可享受七折貸款利率，但真正能以七折利率買房的購房者非常少。而對購房者和開發商來說，貸款有無優惠利率，也不是刺激成交量上升的關鍵性因素。

炒作漲價隻為刺激成交

宋會雍表示，即使有部分改善性需求會因為房貸松綁入市，比重也不會很大，因為改善性需求購房者通常隻會因為房屋價格預期上漲才會入市，但目前市場沒有房價即將大漲的跡象。

宋延慶進一步表示，各傢商業銀行執行央行房貸新政的力度也有待進一步觀察：他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各傢商業銀行的四季度新增貸款額度並沒有隨著房貸新政的出臺而上調。

房地產分析師薛建雄說，從目前的情況看，市場的成交反彈頂多隻能維持一季，到明年一季度市場仍將出現成交下滑。張化東甚至擔心，後市的成交情況可能會進一步惡化。因為從松綁限購，到松綁限貸，各級政府幾乎已取消瞭2010年以來的所有調控政策。但樓市的情況並沒有明顯好轉。

宋會雍認為，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多下調價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸松綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下去等待開發商的，一定是殘酷的行業整合和淘汰。"隻有20%的企業能活下來。"張化東說。

經過《每日經濟新聞》記者再三追問，上述地產商中的一傢品牌負責人終於道出瞭真相，原來網上所謂的"漲價通知"，僅僅是部分房地產項目為瞭推動成交而做的營銷炒作。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/20二順位房貸14-10-08/08172934299.shtml

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按照上海證大的公告，他們打算拿下立方置業旗下的這幅地塊。上海證大稱，集團已物色地塊，亦將考慮與合適的投資者開發地塊以減少有關資本需求。上海證大的一位高層也表示，證大確實打算去拿中冶在南京的地王地塊，"如果對方肯賣，或許會繼續收購。"

按照此前南京產權交易中心的說法，這個地塊還會繼續拿出來拍賣，被分拆成10多份，更多的可能是"接盤俠"實力不夠雄厚，很難一傢企業單獨吃下來。

上海證大公告稱，目標公司的地塊位於中國江蘇省，總占地面積為13220.1平方米，其中規劃地上面積之建築面積約為85930.72平方米。地塊擬用作商業兼辦公室用途。

從掛牌公告來看，立方置業單獨出售。對於立方置業的受讓條件，轉讓方指出，意向受讓方或其關聯公司(屬同一實際控制人)註冊資本不低於10億元、具有良好的財務狀況和支付能力，且項目不接受聯合受讓，不接受信托資金受讓。

也就是說，中冶方面仍會持有部分股權，不過是退而求其次變身小股東。

中冶南京地塊魔咒仍在繼續，曾經的全國第一地王正在加速解體。

此前，上市公司中國中冶針對其南京地塊曾表示，由於1、3號地塊整體開發體量較大，項目開發周期較長，為保證項目投資收益，其子公司中冶置業將優先集中力量推進3號地塊的開發，並在1號地塊開發中尋求引入戰略合作夥伴。這被認為是中冶南京地王"推3號、棄1號"的戰略決策。

拍賣三傢公司股權的臨江公司，在2010年9月19日一戰成名，以總價200.43億元拿下南京下關區濱江1號和3號地塊。2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號地塊。3幅地塊連成一體，總面積達到236萬平方米，耗資超過256億元，一舉超過廣州亞運城，成為實質上總價最高的全國地王。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08352611574.shtml

但這一問題還是沒能解決。還有內部人士表示，中冶置業對於南京濱江地塊的巨額投入"捉襟見肘"，加上對這個項目並沒有太大的信心，所以才拿出來拍賣。

1號地塊被拆分

據本報瞭解，上海證大收購的目標公司正是立方置業。立方置業成立於2013年11月，註冊地為南京市鼓樓區中山北路550號，法定代表人為孫建偉，孫建偉是中冶置業副總經理兼南京分公司總經理。

昨天，上海證大房地產有限公司(下稱"上海證大")發佈公告稱，上海證大擬以最高代價11.94億元，收購一傢於中國成立的有限公司，其主要資產包括一幅位於江蘇省的地塊。

不過，到現在為止，上海證大能不能吃下來，還是一個謎。

內容來自sina新聞

中冶南京1號、2號和3號地塊相連，256.54億元的總耗資超過廣州亞運城，是總價最高的全國地王。但在工程毫無進展、2號地塊被收回、如今1號地塊又遭分傢的現實面前，這一承載著南京下關復興夢的第一地王已成往昔。

這是南京城市記憶中不可磨滅的一部分。伴隨著碼頭的鳴笛聲，這座城市正在快速變遷，下關濱江地區房貸2胎增貸被寄予新的期望，有望被打造成"南京外灘"。

現在看來，中冶能否單獨運作3號地塊也是個未知數。此前，證大集團董事長戴志康就表示，證大與中冶將以南京濱江項目為基礎開展合作，還就成立專門工作組的事宜進行瞭研究。除此以外，也有消息稱，中冶試圖找中糧置業來救援，但這一消息至今未獲證實。

但地王命運向來多舛。2012年12月18日，國土部以涉嫌"違規供地和違約房地產用地"為由，宣佈對南京市下關區"濱江2號"地塊進行公開調查。

這不過是拉開瞭中冶南京地王分拆大劇的序幕。拿地兩年後，體量巨大的三幅土地就這樣被晾著，記者也多次去查看，許多拆遷戶還沒有搬走，絲毫沒有動工的跡象。

2013年7月，根據南京市國土資源局的公告，下關濱江江邊路以西2號地塊因故終止出讓程序。因2號地塊被國土部門收回，以及1、3號地塊因未能成功引入戰略夥伴、拆遷進度延緩，處於長期閑置狀態。

有當地房地產業內人士對此評價稱：意料之中，情理之外。

關於中冶缺錢的信息也不絕於耳。在2013年公佈的業績預盈公告中，中國中冶年虧損額達69.5億元之多。

中冶的一份內部文件顯示，以當前各地應收賬款的分佈情況來看，應收賬款主要沉淀在南京、唐山、石傢莊等地的一級開發、保障性住房、基礎設施等項目裡，要積極推進應收賬款的清收工作，加大結算力度。

有中冶內部人士表示，中國中冶全資子公司中冶置業集團董事長在去年9月中旬到10月中下旬期間，多次到南京督陣解決下關濱江項目資金回收工作，在南京呆瞭一個多月。

全國第一地王中冶南京地塊解體證大欲接手部分

分傢還在繼續

立方置業旗下有一幅土地，編號為"09-09地塊"。南京產權交易中心的一位人士表示，臨江公司此次轉讓的三個子公司，是中冶南京1號地塊拆出的一部分，1號地塊一共拆分成10多份。

《第一財經日報》記者獲悉，上海證大收購的目標公司為南京立方置業有限公司(下稱"立方置業")，該公司為央企中冶集團控制的南京臨江老城改造建設投資有限公司(下稱"臨江公司")的全資子公司，旗下有一幅土地，編號為"09-09地塊"，系中冶南京1號地塊的一部分。

這一結果要到3月初才能出爐，也是1號地塊被分拆的一個開始。

港寧置業和龍江灣置業則打包轉讓。轉讓方表示，兩個項目受讓申請必須同時提交，未同時提交申請則無效。兩個項目合並競價，增值額按照兩個項目掛牌金額比例分配。這也意味著，意向受讓方拿下這兩個項目至少需要支付20.68億元。臨江公司原持有兩標的公司各100%股權，此次轉讓後仍持有兩公司各40%股權，此次轉讓或是欲引入戰略投資方。

臨江公司此前通過上海聯合產權交易所，掛牌轉讓其持有的立方置業100%股權、南京港寧置業有限公司(下稱"港寧置業")60%股權和南京龍江灣置業有限公司(下稱"龍江灣置業")60%股權。其中，港寧置業60%股權掛牌價格為116802.65萬元，龍江灣置業60%股權掛牌價格為90001.24萬元。據媒體報道，此次股權轉讓可能與臨江公司南京地王開發不順利有關，因此欲引入戰略投資者。

此前，當地一名政府官員曾表示，中冶置業在1號地塊上的態度會影響整體開發。按照此前的規劃，1號地塊是以商業開發為主，3號地塊以住宅為主。

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事實上，南京地王問題至今仍缺乏較好的解決方案。中冶內部文件顯示，中冶置業董事長劉福明說，2014年要爭取全面解決歷史遺留問題，抓好"兩退"項目和下關1號地塊收尾，確保資金回收。

公告稱，投標之起標價為人民幣9.023億元，最高代價擬為11.94億元。這個起拍價，和此前臨江公司在上海聯合產權交易所掛出的立方置業100%股權價格完全一樣。

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房產稅立法面臨艱難選擇，關鍵是對於房產稅的合理定位，將房產稅定義為合理稅制改革，還是宏觀調控改革，不同出發點會有不同制度保障。但有一點是肯定的，推進改革需要有合理、可行法律先行，來規范房產稅改革。

三中全會報告，以及習總書記在政治局學習講話提出瞭與以往不同的房地產改革思路，即由控制需求轉向擴大供給，寄希望通過增加土地供給，建立為中低收入者提供保障房，和為中高收入者提供商品房的多元住房體系，保障房地產供給，來平抑房地產供求。然而，由需求管理轉向供給管理不可能一蹴而就，需要有一個過渡緩沖期。在過渡期內還是要采取包括限購、限貸、增稅的需求管理，以及擴大土地供給，降低開發成本，減輕開發稅收的供給管理，即稅收結構性調整的二元管理方式。

長期以來，我國對房地產宏觀調控的主要思路是以控制需求為主，無論是限購、限貸，還是提高利率，增加開發和交易環節稅收，出發點都是希望通過限制需求來平抑供求，穩定房價。理論上講，當由於供求失衡導致價格上漲時，最為有效辦法就是控制需求，因為控制需求相比較擴大供給更容易，政府可以借助行政力量，在最短的時間內用最簡單的方式取得預期效果。從我國房地產宏觀調控實踐看，幾次大的房地產宏觀調控通過控制需求政策，確實在短期內取得瞭抑制房價過快上漲的預期效果。但控制需求的結果是房價短期小幅下跌後便是更為猛烈的持續上漲，甚至幾乎到瞭失控的地步。

我國房地產宏觀調控政策之所以失效，除瞭貨幣過度發行導致流動性過剩助推房價上漲，以及居民手持過多貨幣，在缺乏投資渠道，為保值增值轉向房地產外以外，同我國需求性宏觀調控的制度缺陷不無關系。控制需求政策是一把既控制需求，又抑制供給的雙刃劍。

●未來適應供給管理的主要改革思路是降低開發、轉讓環節稅收，提高持有環節稅收。具體來講就是提高持有環節房產稅，降低開發轉讓環節土地增值稅。

其次，無論是增量改革還是存量改革，都涉及普遍征稅和選擇征稅的抉擇。現行上海和重慶模式都采取瞭選擇性征稅方式，但兩者征稅依據有所區別。上海依據戶籍、套數和面積3個標準計算征稅：而重慶依據地區、價格、套數和面積4個標準計算征稅。實行選擇性增量房征稅是現行上海和重慶房產稅的基本模式，出發點是保障居民基本生活購置房產不征稅，主要針對投資性購置房產征稅，從而發揮房產稅促進收入分配和調控經濟作用。但選擇性征稅的問題：一是使得稅收制度復雜化；二是不符合財產稅普遍征稅原則；三是不符合公平原則。

由先行先試轉為先行立法

(作者系上海財經大學公共政策與治理研究院院長)

專傢談房產稅改三大轉變房產稅替代土地增值稅

以稅收制度為例，我國房地產宏觀調控在稅收上主要是針對房地產開發，以及二級市場房地產轉讓提高稅率、加強征稅。其中對開發企業主要政策措施是包括恢復開征土地增值稅，提高預征率，加強清算；提高企業所得稅預征率。對個人主要是提高不動產交易契稅，征收個人所得稅以及提高個人所得稅征收率。這些政策措施共同特點是寄希望通過增加房地產開發、轉讓成本，來減少需求，平抑供求。但結果是通過稅收提高成本，對抑制需求功效作用有限，但助長價格上漲作用卻十分明顯，成為價格上漲的重要推手。

之所以要提高持有環節房產稅，首先在於合理稅制。無論是從房地產稅收合理性、稅收制度公平性還是地方財政可持續性出發，都有改革的必要。從房地產宏觀調控分析，開征房產稅將增加持有成本，從而減少持有，有利於擴大二級市場供給。之所以要取消土地增值稅，一是由於土地增值稅不合理。因為對房地產開發企業既要征收土地增值稅，又要征收企業所得稅，事實上存在對同一筆所得雙重征稅。對房地產企業雙重征稅，雖然有利於增加國傢稅收，但負面後果也很明顯。不是減少開發企業利潤，導致房地產供給減少，就是通過轉嫁稅收助推房地產價格。取消土地增值稅，有利於增加房地產開發企業利潤，增加房地產供給，或降低房地產成本，降低房地產價格。二是土地增值稅也不是國際慣例。從世界各國和地區來看，除臺灣地區外，很少有使用土地增值稅的國傢和地區，而臺灣征收土地增值稅後就不再征所得稅，所以並不存在重復征稅。三是土地增值稅也不可能長期持續存在。我國房地產企業暴利是在一個特定歷史條件下的產物，當房地產價格持續上漲時有暴利，而當房地產價格趨於下跌時，不但沒有暴利，連正常利潤也不復存在。因此，隨著房地產市場變化，以及由此帶來的房地產稅源變化，以房產稅替代土地增值稅正當其時。

內容來自sina新聞

臺中借錢管道二胎年息 用房產稅替代土地增值稅

三中全會提出的加快房地產稅立法，與現行房產稅比較雖然隻有一字之差，但含義卻大相徑庭，性質完全不同。如果說房產稅改革僅僅指房產稅這一稅種改革，而房地產稅改革則是指包括房產稅在內的整個房地產稅制改革。既包括開發環節稅改，也包括轉讓環節稅改，還包括持有環節稅改。

我國現行房地產領域涉稅可分三個環節。一是開發環節：房地產開發企業取得土地開發權，要繳納土地出讓金，不動產交易契稅，如果占用農村土地要繳納耕地占用稅；房地產企業從事房地產開發時，規劃設計、建築施工、配套設施支出都要繳納營業稅、附加稅、企業所得稅等相關稅；當房地產進入銷售時，開發商在預售階段要繳納營業稅、附加稅、土地增值稅、企業所得稅，銷售完成時要繳納印花稅，並就預繳稅進行清算，購房者則要繳納不動產交易契稅和印花稅。二是轉讓環節：在這個階段，舊房轉讓要根據持有時間、交易價格有區別地繳納營業稅、附加稅、契稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。三是持有環節，企業房產需繳納房產稅和土地使用稅，個人房產除上海和重慶試點外暫不征納房產稅。

由於未來稅制改革的基本原則是不增加新稅，如果要增稅必須先減稅，因此未來適應供給管理的主要改革思路是降低開發、轉讓環節稅收，提高持有環節稅收。具體來講就是提高持有環節房產稅，降低開發轉讓環節土地增值稅。

三中全會對我國房地產改革思路的最大轉變是由控制需求轉向保障供給。

●房產稅立法面臨艱難選擇，關鍵是對於房產稅的合理定位，將房產稅定義為合理稅制改革，還是宏觀調控改革，不同出發點會有不同制度保障。

在我國，雖然房產稅改革已為大多數人所認可和接受，房產稅試點擴圍也已不可逆轉，但由於缺少統一規范的法律制度，使改革困難重重。上海、重慶試點已近2年，還未有其他城市跟進。這次三中全會明確提出落實稅收法定原則，並要求加快房產稅立法，從而使房產稅立法有理由成為落實稅收法定原則的突破口，並使房產稅改革路徑由先行先試轉為先稅收立法、再擴圍改革。然而，立法同樣面臨艱難的制度抉擇。

首先，在納稅范圍確認上，按增量還是存量征稅。現行上海房產稅試點是對增量房產征稅，存量房產不征稅；而重慶房產稅除獨幢別墅外也是增量房征稅。上海和重慶之所以不約而同地選擇增量房征稅，主要出於征收管理可行性方面的考慮。對增量房產征稅體現法律上的既往不咎，先告知再征稅原則，更容易讓居民接受；對增量房產征稅可以按交易價格征收，而交易價格相對簡單，具有管理上的可行性。但增量房征稅的制度缺陷也很明顯，不但制度不合理，而且稅收規模偏小，難以發揮房產稅調控功能。但從時點上分析，當期增量房隨著時間推移都會變成存量房，所以當年征收房產稅的增量房在下一年度也可以稱為存量房。從長遠來講通過轉讓交易，存量房絕大部分將會轉變成增量房。

●通過控制需求政策，確實在短期內取得瞭抑制房價過快上漲的預期效果。但控制需求的結果是房價短期小幅下跌後便是更為猛烈的持續上漲，甚至幾乎到瞭失控的地步。

第三，房產稅立法也涉及計稅價格，采用交易價格還是評估價格。現行無論是上海還是重慶都采用交易價格作為計稅價格。主張交易價格的理由主要是基於增量房征稅，又以靜態視角分析，而且現實房產價格又處於上漲過程中。如果要對存量房征稅，或對增量房征稅，從動態視角出發，采用交易價格就顯得不合時宜。從長期動態分析，無論是增量改革還是存量改革，以評估價格替代交易價格是趨勢。

最後，房產稅立法最為突出問題是稅率結構，涉及比例稅率和累進稅率選擇。累進稅率有按價格和數量兩種計算辦法，現行上海和重慶個人住房房產稅稅率總體按交易價格確定。在現行增量改革，同時實行瞭限購和限貸前提下，依據交易價格確定稅率有其合理性和必要性。但從未來改革方向看，當更多采用房產稅來進行調控時，或者要對存量房征稅，可考慮將按價格設計稅率改為房產套數來設計稅率。

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黨的十八屆三中全會就完善房地產稅制，提出瞭"加快房地產稅立法，並適時推進改革"的要求。盡管隻有短短15字，但在包括增值稅、消費稅、個人所得稅、房產稅、資源稅和環境稅等在內的一攬子稅制改革方案中，卻是最引人關註的。這不但是因為房產稅與民生息息相關，人們對房產稅在房地產調控中的作用寄予厚望，而且從房產稅轉向房地產稅、房產稅先立法後推進意味深遠，說明我國未來房地產稅改思路正在發生三方面重要變化。

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藍印之憂

在京津高速兩旁，可以看到一些項目的大幅廣告牌，主打標語是"藍印戶口、教育"。這是天津郊區大盤對外地客戶最大的吸引力。

尋找替代政策

1994年，天津藍印戶口政策出臺，即外地人在天津購房就可以申辦藍印戶口。2004年到2006年，天津藍印戶口增速迅猛，每年約辦理1萬個。彼時對購房款的要求是，市區30萬、環城四區20萬，郊縣8萬。

與其他城市藍印戶口不同的是，天津由於高考分數線明顯低於其他省市，所以其藍印戶口對外地人有著極大的吸引力。按照政策規定，凡在天津市參加普通高考的藍印戶口考生，須在報考前3年的10月1日前取得天津市藍印戶口，並取得天津市普通高中正式學籍，在學籍校就讀3年，持有天津市普通高中畢業證書等條件。

包括武清、寶坻、薊縣等在內，有大量類似於首創國際半島、京津新城、恒大山水城等郊區大盤。其中不少就是以藍印房為賣點。融創中國一位人士告訴記者，天津取消藍印戶口政策此前已傳聞多次，天津業內人士普遍認為這次是真的。

天津新政或致房價大跌郊區樓盤停工觀望

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/09012615297.shtml

亞泰瀾公館的銷售大廳也沒有任何看房者。銷售員明確告訴記者，"藍印戶口取消會以繳納契稅的時間為準。從本周開始，武清市房管局已經不再接收藍印戶口的備案合同瞭。"

公開數據顯示，2013年，購房申辦天津藍印戶口門檻最低的武清區，房價漲幅達到9%，遠超天津新建商品住宅房價平均1.56%的漲幅。從成交套數來看，武清區在天津市19個區域中位居第一，17945套的成交量高出第二名西青區3000餘套。如果沒有藍印戶口的紅利，武清樓市前景堪憂。

天津擁有比臨近省份更低的高考分數線，和更高的錄取率。2012年，天津與河北高考一本文理科分數線平均相差30分，二本相差達50多分；2013年，天津與河北文科一本分數線相差40分，二本更是相差超70分。

2009年，天津市又調低瞭申辦天津藍印戶口的購房款標準：市內六區和塘沽區(含開發保稅區)降至80萬元；環城四區和漢沽區、大港區降至60萬元；寶坻區、武清區和三縣：降至40萬元。這項政策對提振天津市尤其是郊區縣房地產市場起瞭極大的幫助作用。

接近政府部門的知情人士稱，天津藍印戶口政策會取消，但會以另外一種形式將買房落戶的政策保留下來。直接取消藍印戶口政策，不僅影響開發企業的銷售收入，還影響政府的賣地收入。

經緯城市綠洲的銷售員告訴記者，她不太相信政府會一刀切取消藍印政策。理由是，天津尤其是郊區縣房地產市場對藍印戶口政策依賴性很大，一旦取消，天津市的GDP與財政收入都將得不到保證。

專為藍印戶口量身打造的"經緯城市綠洲"二期，卻在加緊售賣。該項目一期是2013年武清區的銷售冠軍，其絕大部分戶型總房款在40萬元左右，即武清辦理藍印戶口總房款的最低要求。項目的宣傳語是，"經緯城市綠洲40萬現房，即買即辦，開發商承諾不下藍印戶口，全額退款。"

停工與觀望

在天津包括武清、寶坻、薊縣等郊區縣，這類以教育為賣點的大體量樓盤，吸引著不少外地人。然而，近日一則傳言讓當地開發商恐慌起來：3月1日起，天津市將取消外地人購房辦理藍印戶口政策，進而以工作居住證積分制等替代。

恒大山水城一位銷售員也告訴記者，目前公司已經要求不再接受辦理藍印戶口的客戶。"你可以買，但我們不承諾能夠解決藍印戶口。"該銷售員無奈地表示，"大傢都在觀望。"

藍印戶口政策是近10年影響天津尤其是郊區縣樓市的最大因素之一。

在天津武清龍鳳新城龍鳳大道上，恒大山水城孤零零地坐落在那裡。這個占地3100餘畝，規劃建築面積約200萬平方米的項目，周邊除瞭氣派的泗村店鎮政府以外再無其他"配套"。

2007年4月1日起，天津市將購房辦藍印的門檻，提升為100萬元。

這位銷售員向記者建議，"如果藍印戶口政策真的取消，可以來武清抄底。"她預計，如果天津藍印戶口政策真的取消，武清的房價可能跌到4000元/平方米。目前武清的房價普遍在6000-7000元/平方米不等。

武清區公安局相關負責人曾向21世紀經濟報道記者提供瞭一組數據：2012年，武清共辦理藍印戶口4456戶，13673人；2013年1-11月底共辦理藍印戶口4992戶，15203人。兩年共辦理藍印戶口共9448戶，人口28876人。據他們統計，這些辦理藍印戶口的人群在城區購買住房比例為73.49%，在下屬街鎮購買比例為26%。總體而言，辦理藍印戶口的人數占非天津市人員購房總數的40%左右，占武清商品房成交比例的20%多。

如傳言成真，郊區大民間二胎代書怎麼貸款比較會過件盤開發商們的命運或將由此轉彎。

"如果政府真的一刀切取消藍印政策，武清的房地產項目就得死掉80%。"武清當地一位開發商李坤(化名)對21世紀經濟報道記者表示，他們項目已經暫停，觀望政策的出臺。

2014年1月1日起，天津正式實行《天津小額信貸銀行利率市居住證管理暫行辦法》，符合條件的申請人可到流動人口服務管理機構提交申請材料，經審核合格可在20個工作日後領到自己的居住證。已實行多年的暫住證不再辦理。《天津市居住證管理暫行辦法》實行之後，落戶天津將采用積分制方式，以"居住證+積分入戶+員額總量"的原則來遴選擬落戶人員，鼓勵年輕、有文化、高技能和有貢獻人才在津創業就業落戶。天津工作居住證的出臺，被視為埋下瞭取消藍印戶口政策的伏筆。

在武清新城開發區內，多數樓盤在春節後還沒有開工的跡象。

有業內人士認為，如果藍印戶口政策一刀切，將對天津房地產市場以及經濟造成重創，也會對天津城鎮化進程產生不良影響。

武清當地一傢主營業務為一級開發的開發企業負責人無奈地表示，受藍印戶口傳言取消影響，近期他們的賣地情況也不好。"本來去年年底包括中鐵、金科都看好瞭地塊，但現在都不談瞭。"

在天津郊區，可以看到成片拆遷後荒蕪的地塊，吊車寂然聳立的工地，他們都在等待命運的裁決。(編輯徐煒旋)

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房產稅即將於明年1月1日開征的消息在網上和坊間甚囂塵上，由於時間緊迫，這種傳言沒有任何可信度。自2012年下半年開始的新一輪房價跳漲，曾讓"擱置爭議，先試再改"的房產稅推進思路一度占據上風。房價暴漲露頭，就先用房產稅這根金箍棒狠狠敲它一下，上述傳聞反映的正是坊間的這種普遍心態。但是，這種心態肯定靠不住，因為謹慎和穩妥或許已經成為當前房產稅改革決策者的主要考量。

關於這點，可以在十八屆三中全會的《決定》文件中看到：其一，強調"落實稅收法定原則"；其二，提出"加快房地產稅立法各家銀行二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件並適時推進改革"，除強調要先立法外，還強調要適時；其三，以"穩定稅負"作為財稅改革的基本原則，強調開征房產稅的增稅舉措需要其他的減稅舉措相配套。

稅收法定原則起源於中世紀時期的英國，是指由立法者決定全部稅收問題的稅法基本原則(包括稅種、稅收要素和征稅程序的設定)，即如果沒有相應法律作前提，政府不能征稅，公民也沒有納稅的義務。中國以往的稅制改革一直註重"邊幹邊改"，而對"稅收法定原則"不是太在意。以至於在中國18個稅種中，隻有3個(個人所得稅、企業所得稅和車船稅)通過人大立法，其他的15個稅種，包括增值稅、營業稅、消費稅等主要稅種，都是依據國務院制定的條例開征的。這種以條例為依據的征稅模式，符合中國"邊幹邊改"的漸進式改革思路。但是，征稅畢竟是政府利用公共權力對公民財產權的一種強制性剝奪，加之公眾對不斷增加的稅負已經開始表示不滿，所以近些年來輿論對於人大收回稅收立法權的呼籲一直不斷。此次《決定》將財稅體制改革上升到"國傢治理"的高度，並有瞭"必須完善立法"、"穩定稅負"等新提法，顯然是為瞭回應公眾對征稅合法性、規范性和公平性的訴求。由此判斷，今後的稅制改革應該是遵循先立法後開征的基本思路，還未全面開征的房產稅自然也不能例外。

但是，房產稅的立法註定是一個漫長的過程。最大的問題在於，房產稅牽扯的利益方太多，而且目前各方面對於此項改革的意見似乎又很不一致。例如，房產稅開征的目的、法理基礎、實施的可行性等等，爭議都較大，勢必對高層決策產生一些不利的影響。抑制房價，還是取代土地財政？給改革賦予的功能越多，爭議就會越大。典型的例子如《土地管理法》的修訂，從2008年開始歷時5年，雖然去年底通過瞭國務院常務會議審議，但何時能通過人大常委會審議仍沒有時間表，為什麼？因為此類改革問題事關重大，而且還難以達成共識。《決定》中"加快房地產稅立法並適時推進改革"說得很明確，就是先立法再開征。雖然開征房地產稅的大方向已明確，但"適時"到底是何時，顯然是個很講究的誰也說不清楚的未知數。

除立法之外，房產稅開征的其他配套條件估計短期內也難以完成。一是要清費立稅。開發商拿地時需要繳納土地出讓金，開發完再銷售還要繳納營業稅、土地增值稅等各種稅費，民眾買房後再轉讓的，要繳納二手房營業稅、個人所得稅、契稅等稅費，自己持有再來個房產稅，如果不進行清費立稅或減並稅種，則政府對房地產就是"一菜四吃瞭"，這既不順應民意，也有違"穩定稅負"的基本精神。二是要完成全國不動產登記、住房信息聯網等基礎性工作。按住建部的計劃，2012年6月30日前應實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網；2013年年底前，實現全國住房信息系統縣級以上城市聯網。可實際進展呢？據媒體報道，截至目前隻有60餘城市的個人房產信息實現瞭聯網查詢，而建立全國統一的不動產登記系統目前僅僅落實瞭責任部門。三是要建立完善的房地產價格評估體系，房產信息聯網都沒有完成，房地產價格評估組織、評估標準，以及具體的評估步驟就更無從談起瞭。

不可否認的是，當前推行房產稅還缺乏完善的相應配套措施，包括法理基礎和立法程序問題、全國房產信息聯網問題、房產清查和評估技術問題、財稅制度改革問題、土地制度問題等等，但是，不管是環視世界各國，還是立足於中國實際，征收房產稅都是大勢所趨。

(作者系北京科技大學經濟管理學院教授)

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後湖一樓盤在售小高層，均價15000元/平方米左右。記者昨日瞭解到，該樓盤在三環內，130多平方米的房子由一套90平方米的房子和40平方米的房子組合而成，交付時是一套房，但要辦兩套房產證。銷售人員強調，兩套房不單賣，要組合成一套房子賣。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07454426422.shtml

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本報訊(記者馬振華)買一套房，為什麼要辦兩套房產證？昨日，後湖一樓盤購房者致店本報，詢問購買"一房四證"的房子有沒有風險。專傢表示，這會給購房者帶來限購方面的購房麻煩。

&房屋二胎房屋二胎借款準備資料缺錢急用哪裡借錢emsp;對此，中國指數研究院研究員表示，"一房兩證"雖然在使用居住上並無問題，但其"後遺癥"不少。按照我市限購政策，這一套房占瞭兩套房的指標，如果名下已有一套房，買這套合並房時，相當於買第三套房，就被限購，須用他人名義買，存在產權風險。即便是名下沒有房，買瞭這套合並房，以後要換房必須賣掉房子才能買新房，否則就換不瞭房。

一房需辦四證被指存限購後遺癥

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