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保利西雅圖。南都記者 張明術 攝
??2014年底新貨加速入市的態勢一直蔓延到2015年，南海區在今年依舊是新增貨量的供應超級大區。據中介機構估測，今年南海區的新增預售面積或將達到歷史高峰。
??根據佛山市住建局數據，2014年禪城一手住宅的成交面積約120萬平米。這一數值其實和2013年變化不大，經緯地產監測數據顯示，禪城全年一手住宅成交套數1.2萬套，同比增加1%；成交面積約120萬平米，同比增加3.3%；成交均價9486元/平米，同比微降1.8%.
??不少房地產業內人士也指出，相比起南海，順德市場缺乏有效的區域外購買力，廣州客入市比例也明顯比南海少，當地樓盤庫存雖然不算多，但競爭壓力不算小。
??經緯地產統計，2014年順德住宅庫存量達370.89萬平米，加上2015年預計入市的貨量260 .34萬平米，2015年全年可售量將達640.39萬平米，靜態消化周期也在24個月左右，庫存壓力在五區中是最小的。
??「壓力所在」熱門板塊競爭激烈，鎮街盤去庫存較難
??據經緯地產預測，順德一些片區特別是鎮街市場在2015年，面臨著較大的競爭壓力。
??根據佛山經緯的預測，2015年高明區的新增供應約為62萬平方米的規模，相對於2013年和2014年67-70萬平方米的總量來說，今年的新增預售並不算龐大。但不得不註意的是，高明區市場存量的基數已經不少，2014年的市場存量已經達到82 .28萬平方米，也就是說，盡管新增預售量相對有限，但是按照過往的成交速度來說，2015年的存量加上新增，至少需要超過32個月來消化，這個消化時間，遠比有超過500萬平方米新增的南海區還要長得多。
??「走勢研判」去貨周期不容樂觀，不排除價格戰
??2015年，禪城一手市場不溫不火的走勢會否改變？在代理公司的市場預測和發展商看來，較大的存貨是限制新老樓盤銷售上揚的主要因素。
??其中，南海東部的大瀝、裡水和桂城仍舊是新盤新貨的聚集地，數據顯示，在全區逾500萬的新增供應量中，東部三鎮街占據近290萬平方米，占比超過55%.據記者瞭解，2015年大瀝片區將會有怡翠尊堤、偉業華譽豪庭、瓏門廣場、深基天海城市花園等項目入市，包括區域原有項目，此前住宅市場相對競爭不激烈的大瀝核心區將成為新的出貨密集區。
??不過，不少純新盤都處於銷售的初期。如龍湖春江名城、雅居樂英倫首府、順德時代傾城等去年歲末推出市場的當地全新項目，本身也擁有比較豐富的貨量。當地發展商普遍指出，較低的價格是吸引買傢進場的首要條件。
??「走勢研判」新增貨量供應超級大區，競爭壓力大
??2014年，佛山樓市歷經3年長冬迎來夏日驕陽。在佛山五區，在這個因為松限、松貸而到來的地產夏季中，卻有著不同的表現。
??南海區
??高明區
??「走勢研判」短期內成交難有突破，低位局面會繼續
??順德區
??除瞭以東部鎮街為首的南海區成交紅紅火火，去年也是區域開發商大舉推貨的一年，尤其是下半年，包括8月、9月、11月和12月新增預售量均超過40萬平方米，其中11月更是一下竄至80萬平方米以上。也就是說，剛剛過去的2014年南海區的房子成交熱的同時，新貨入市的節奏也在年尾開始駛入“快車道”。
去庫存壓力順德最小三水最大 南海也逃不掉
??此外，不容忽視的是，盡管有廣州買傢作為支撐，但是廣佛交界處的裡水和大瀝的新盤新貨數量也十分龐大，如裡水將新增128萬平方米住宅入市，整個大瀝也將近78萬平方米。業界認為，隨著競爭加劇以及廣州限購放開限購的預期，廣佛板塊部分項目的出貨也將面臨一定壓力。
??經緯地產預測報告指出，2015年三水區預計新增超80萬平米的商品房，加上2014年年度庫存，2015年可售貨量將近243萬平米，加上三水區近1、2年拍出多宗商住地塊，體量超200萬平米，未來供應量將持續高位。保守估計，其靜態消化周期長達36個月，位居五區之首。
??經緯地產的統計數據顯示，去年全年順德區一手住宅的供應量是344萬平米，全區全年一手住宅成交為326萬平方米，雖然依然供大於求，但1.06的批售比，創下瞭2010年以來的新低。
??“大盤多，舊盤多。”禪城發展商如是評價目前片區市場的整體走勢。記者梳理發現，除瞭新鴻基瀧景等樓盤都是去年新開盤的項目外，禪城為數眾多的在售項目，都是2、3年甚至是4、5年前持續銷售至今的老樓盤，而新鴻基。瀧景這樣的新項目，住宅面積就超過瞭200萬平米。
南海萬達廣場。南都記者 張明術 攝
??不過，隨著地鐵2號線開工，禪西新城整體居住環境也被業界看好，這對禪西新城的樓盤是個好消息。
??與此同時，隨著北大資源博雅濱江等多個全新項目在去年下半年入市，三水市場的新房供應量激增。經緯地產統計，2014年三水區新房供應量為125萬平米，批售比高達1.54，樓盤去庫存比較艱難。
??南都記者統計發現，2014年順德市場共有18個新項目入市，其中不乏雅居樂、保利、龍湖、萬科、碧桂園、綠地、時代等國內知名品牌房企項目，而在去年上半年入市的僅有格蘭仕帝景花園等3個樓盤。而中介預測，2015年純新盤將明顯減少，老盤推新將會是順德來年主要的供應來源。
??除瞭2009年之外，2008年到2014年高明區的年成交面積均在四五十萬平方米的規模，2014年的成傢量為53萬平方米，還略低於2013年，且遠不及2009年的規模。同時，區域的新增供應在過去的一年也並未出現大漲，與2013年基本持平。整個高明的住宅市場，可以用“淡靜”來形容。
??和佛山市場整體走勢一樣，松限是順德樓市去年下半年走高的關鍵因素。市住建局統計數據顯示，去年上半年順德區一手住宅成交119.67萬平米，而下半年成交206.78萬平米，增幅達7成。在8月限購放松首月，順德區一手住宅就從7月的20萬平米攀升至32.69萬平米，而9到11月，都在35到38萬平米之間，2014年的最後一個月，單月成交41.52萬平米為全年最高。
??「市場綜述」價穩量增，批售比5年來新低
??根據市住建局統計數據，去年1到12月，順德區一手住宅成交面積為326.45萬平米，2 5 7 2 1套，成交金額達到2463038.73萬元。同比2013年全年的288.35萬平米，順德區一手住宅成交面積去年的增幅為13.2%.
??采寫：南都記者路漫漫
??「市場綜述」成交熱，但新貨入市也駛入“快車道”
??在大良東區和順德新城，雖然城市配套、發展前景為全區最佳，但由於多個新老項目混戰，一些高地價項目無法大幅降價，銷售較為緩慢，其中順德新城的可售貨量高達57萬平米，去年消化23萬平米，存銷比高達2.4.
??去年8月份佛山松限，最受惠的莫過於南海區。去年8月份到12月份的月均成交面積達到瞭約48萬平方米，遠高於前7個月月均26萬平方米的水平，其中，12月份成交面積更是超過瞭50萬平方米。
??經緯地產監測數據就顯示，綠島湖去年賣樓1.2萬平米，可售貨量卻高達13萬平米，張槎片區可售貨量高達34萬平米，去年卻隻賣出6.85萬平米新房，這兩大片區的樓盤去貨尤為艱難。
??不過去年全年，順德區一手住宅均價為7544.92元/平米，同比2013年7497.93元/平米隻上漲瞭不到50元/平米，漲幅僅有0.67%.去年下半年順德一手住宅成交均價為7492.85元/平米，比起上半年的7634.79元/平米，還略降1.86%.
??20 15年已經到來，佛山樓市的晴雨表又將如何？多傢代理公司的預測都指出，即使是有大批廣州客溢出，市場最為向好的南海片區，樓盤供應量和存貨量龐大，市場競爭日趨白熱化，樓盤定價也將普遍隨行就市。
??禪城區二胎貸款
??而樂從、北滘、杏壇等鎮街也不同程度存在存銷比過高的風險，其中樂從亦有不少2011年1月拿地的高地價項目，無法大幅降價去庫存，銷售較為溫吞，僅有樂從雅居樂花園等少數項目跑量成功。
??采寫：南都記者周曉南
??三水區
??「市場綜述」三盤獨占鰲頭去庫存五區最難
??2014年，對限購以來遭遇重創的三水市場來說無疑是枯木逢春。根據佛山市住建局統計數據，2014年三水區一手住宅成交81萬平米。比起2013年的73萬平米，增幅超過10%，年成交81萬平米的一手住宅，也僅次於2009年的82萬平米，為2010年以來的最佳。
??熱銷大盤拉動瞭三水區一手住宅成交量上漲。根據經緯地產佛山公司的統計，2014年，三水區銷售前三的項目分別為時代城、保利中央公園和雅居樂雅湖半島，記者梳理發現，這三大項目合計成交商品房面積就高達近30萬平米，超過全區1/3.
??不過，由於過去2年禪城土地出讓不算多，2015年新入市的禪城樓盤不算很多。經緯地產預測，2015年禪城新增項目為6個，多為小規模項目。而記者瞭解到，越秀。嶺南雋庭、富力廣場、王府井等新項目都將在上半年入市。
??其中，南海市場如同夏日三伏，樓盤銷售如火如荼，而禪城、順德市場更像是初夏，雖然溫暖但並不炎熱，而三水市場的一手住宅相比2 0 13年也隻有小幅增長，隻能感到暖意，高明2014年的一手房銷售甚至不如2013年，頗有倒春寒的感覺。
??2015年，隨著萬達等新項目將入市，三水市場勢必迎來一場惡戰。而代理公司的監測數據顯示，三水市場的商品房消化周期更是五區最長。
??「壓力所在」禪西樓盤“亞歷山大”
??與此同時，三水萬達廣場去年11月拿地，在業界看來即是機會又是壓力。該項目將沿襲萬達快速拿地、快速開發的傳統，讓三水新城從保利中央公園、雅居樂雅湖半島“二重唱”變為三足鼎立。
??多傢代理公司預測，由於三水區市場庫存量巨大，新增貨量龐大，片區內房價走勢並不樂觀，一些競爭激烈的片區，不排除打價格戰。
??「壓力所在」三水新城、雲東海片區壓力最大
??三水萬達廣場將在2015年入市，而雲東海諸多舊盤未翻身，又有多宗商住地塊批出，這兩大片區無疑成為市場競爭壓力最大的片區。
??三水保利中央公園總建築面積100萬平米，擬推出市場的三水萬達廣場總建築面積55萬平米，再加上在售的雅居樂雅湖半島、捷和廣場等新老多個項目，三水新城無疑成為競爭壓力最大的片區。而雲東海片區壓力一點都不小，普遍都是別墅盤，銷售去貨慢，片區競爭白熱化。
??采寫：南都記者周曉南
??「走勢研判」去庫存任務重，樓價會隨行就市
??南海區去年賣樓賣得猛，不但在賣樓總金額上占瞭全市近半壁江山，在賣樓面積規模上也占到瞭全市四成。
??「市場綜述」限購松綁帶來的拉動不如預期大
??南海區的成交熱多數集中在與廣州接壤的東部三鎮南街。南海區房協數據顯示，2胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢東部的大瀝、裡水和桂城的成交金額，占據全區逾8成。也就是說，佛山限購令放松後“老廣”再度回流到南海置業。
??存銷比約為1.07.而進入2015年，預計在年內入市的新增貨源將達157萬平米，加上庫存約132萬平米，今年市場可售貨量將達289萬平米，靜態消化周期約為近29個月。
??2014年，禪城樓盤雖然也受惠於限購松綁帶來的市場利好，但市場上揚的幅度卻遠沒有南海、順德明顯。
內容來自sina新聞
??據佛山經緯統計數據顯示，2009年以來南海區的住宅預售面積基本呈上升趨勢，尤其2013年突破400萬平方米，2014年接近500萬平方米，而2015年可預見的新增供應將達到526萬平方米，供應量持續維持在高位。
??「走勢研判」新盤紮堆熱門板塊，庫存壓力五區最小
??此外，南海中西部鎮街的推貨規模也在不斷擴大，羅村、九江、西樵的“新區”供應量值得關註。如此前鮮有商品房住宅的九江，在招商依雲公館開盤之後，2015年還將有年盈信城市花園、榮基嘉園等新項目開盤。西樵則有聽音湖一號公館等多個舊改項目先後開盤發售。
??「壓力所在」突然放量之下，中西部鎮街走貨難度大
??在整個區域過往“東熱西冷”的成交佈局下，2015年中西部鎮街壓力加大，九江、西樵和羅村等片區仍舊是以本地消費為支撐，對外區域買傢的吸聚能力不及東部鎮街那樣強勁，在供應突然放量的情況下，如何走貨成為區域新的壓力。
??前有新盤、後有老盤，價格自然無法任性上漲。不少禪城的樓盤意見一致，認為在缺乏廣州等外來購買力拉動下，2015年禪城的樓價也會穩字為主，少數路段、資源好的優質項目或許會定價較為高調，而多數樓盤則會隨行就市。
??對於2014年在順德選房、買房的購房者來說，有一個感受就是上半年買房，選擇餘地寥寥無幾，下半年新盤挑花瞭眼，而這也讓順德市場在今年的競爭壓力尤其大。
??「市場綜述」本地消費力有限，新增量雖小但壓力大
??成交量一直“墊底”五區的高明區，2014年的成交成績單也並不好看。松限也未能給區域帶來一些春風。數據顯示，8月份以後的月均成交量約為5萬平方米，僅比前7個月的均值1萬平方米左右。
??采寫：南都記者周曉南
??佛山經緯的統計數據顯示，2014年禪城
??不過，2014年佛山松限，對禪城樓市的提振也是實實在在的。經緯地產的監測數據顯示，去年的上半年，禪城區僅有4月份成交面積超過瞭10萬平米，而在去年的8月到12月，月均成交面積在13萬到16萬平米之間，顯著高於上半年。對比2013年，禪城樓價微跌1.8%，以價換量成為諸多禪城樓盤的選擇。在去年上半年開始，雅居樂。曼克頓山等部分樓盤開始通過下調價格門檻吸引買傢進場，下半年更多樓盤降價促銷，全區一手均價從上半年近10000元/平米，降到瞭去年下半年的9000元/平米上下。同時，諸多新老樓盤推貨，也讓禪城樓盤餘貨增多。經緯地產監測數據顯示，2014年禪城一手市場全年批售比為1.16，新貨顯現積壓。
??一直以來高明區本地消費力十分有限，對外來消費力吸引力又幾乎是五區最弱的一個區。受制於區域經濟發展水平及對外交通連接的不便，一直以來高明區均以本地自住客戶為主導，如何拓展客戶群體是高明區一直以來需要解決的問題。業界認為，區域短期內成交仍難有突破，預計低位平穩的市場局面仍將繼續。
??「壓力所在」新增預售集中在荷城和西江新城
??分區域看，高明區的新增預售大部分仍集中在荷城、西江新城。目前荷城在售項目中，有多個中型樓盤競爭較為激烈。而政府重點推進的西江新城現在約有21萬平方米庫存量，在售樓盤有包括君禦海城、美的西海岸等項目，這一區域今年還將有接近30萬平方米新貨入市。
??采寫：南都記者路漫漫
??2014年，隨著禪西綠島湖、張槎的多個全新樓盤入市，禪西新城無疑成為禪城樓盤供應量較大的片區，而代理公司的監測數據顯示，禪西樓盤的去貨壓力在禪城是最大的。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09005966731525851762497.shtml
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