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Nov 21 Sat 2015 15:01
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房貸辦不成首付如何返還

開發商：按合同業主需賠總價10%違約金

律師：可向法院申請支付定金後解除合同

本報11月5日報道瞭《合同簽瞭房貸卻辦不下來》引發廣泛關註。昨日，又有讀者向本報反映他類似的遭遇。近期銀行房貸收緊，類似糾紛增多，律師提醒，購房者一定要清楚自己的狀況，簽合同前一定要仔細閱讀合同。

韓小姐今年9月和老公看中瞭位於坦洲十四村匯喬金色名都的一套140m2的房子，9月15日兩人交瞭3萬元定金簽瞭認購書。

9月21日，韓小姐和老公交付瞭32萬元首期給開發商。

"上個月18日開發商突然打來電話說，辦不瞭貸款，問能不能全款。"韓小姐說，前期共交的約35萬元房款還是賣瞭以前的房子之後又找親戚朋友借的，根本無力全款購房。

因為無法貸到款，韓小姐就向開發商提出解除合同並返還首期款，但開發商不同意。

韓小姐表示，銀行之所以不批貸款是因為她已經有過兩次貸款，而政策是三套房停貸，"那些貸款是2010年以前的事情，我現在名下已經沒有房子瞭。"韓小姐稱。

開發商：

合同有約定業主應遵守

昨日，記者聯系到匯喬金色名都開發商負責人郭先生，他表示雙方已經簽訂瞭購房合同，合同中對雙方的權利義務都作瞭詳細的約定，大傢都應該遵守。

記者從韓小姐提供的購房合同中看到，補充協議："買受人按揭申請送審後由於其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時提供按揭銀行要求補充的按揭資料等致銀行審批的金額不足，或銀行不審批買受人的按揭申請，買受人應在銀行批復的七天內付清該房價款，逾期，出賣人有權按應付未付房價款每天萬分之二收取違約金或解除合同，出賣人要求解除合同的，買受人需向出賣人支付總房價款10%的違約金。"

律師：可向法院申請

支付定金後解除合同

廣東保信律師事務所合夥人律師王旗表示，對於銀行不批貸款至購房受挫的案例，要具體看合同如何約定。如果合同中約定此種情況屬買傢違約的，則買傢在被沒收定金後可解除合同。

對於具體到韓小姐的案例，王旗表示，補充條款中關於總價款10%違約金的約定明顯過高，在訴訟中可以請求法院進行調整，她認為，"雙方適用定金罰則的話是比較合理的，按照定金賠償開發商違約金。"

"很多購房者太過輕信售樓員的允諾，說可以幫忙貸到款，但是事後是否有證據證明？"王旗提醒購房者，簽訂合同時，一定要仔細閱讀條款。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/10562485338.shtml

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Nov 21 Sat 2015 15:00
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國內房企海外融資額逐月下滑或加速降價賣房

作為內地房企近年來最重要的融資渠道之一，海外市場"銀根"也出現收緊跡象。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，截至今年4月27日，內地房企海外融資總額合計為186.13億美元(折合人民幣1164億元)，略高於去年同期的183.5億美金(折合人民幣1148億元)。但單月海外融資總額出現明顯回落，4月份以來，融資額僅14.74億美元，可能會創下最近一年來新低，海外債券市場更是出現超過一個月的"空窗期"。

多位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，隨著內地樓市調整壓力加大以及人民幣單邊升值終止，年內海外融資成本難以回落，預計今年內地房企海外融資總額將會低於去年。同時，由於這一重要資金來源收緊，房企可能會加快"棄價走量"的步伐，樓市的調整可能會加速。

海外融資額逐月下滑/

近年來，海外融資已經成為內地房企最主要的集資方式，中原地產數據顯示，2013年內地知名房企海外融資總額高達552.24億美元，折合人民幣3369億元，創歷史新高。

在此前舉辦的"商業推動地產論壇"第九屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，海外市場之所以成為房屋二胎貸款內地房企最熱衷的融資渠道，一是因為受到全球低息環境的影響，過去幾年海外資金成本遠低於內地；另一方面，海外融資期限往往能達到五年以上，長於內地銀行開發貸款，因此受到許多擁有香港上市地位的內地房企追捧。

但今年以來，海外融資也面臨收緊跡象。中原地產統計數據顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，內地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現逐月遞減趨勢，4月份融資總額更有可能低於去年12月份20.3億美元的低點。

此外，備受上市房企追捧的海外債券市場，也出現超過一個月的"空窗期"。記者瞭解到，保利地產於4月中旬通過海外子公司成功發行規模為5億美元的海外債券，債券為期5年，票息為5.25%，這也是繼3月12日方興地產與時代地產成功發行美元優先票據後，首度有內地房企成功發行海外債券，本月內包括越秀地產、仁恒置地、雅居樂、金地集團均隻通過銀團貸款完成融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，受到此前內地超日債券違約、浙江興潤置業貸款違約等事件影響，加上今年以來內地多個城市接連傳出降價促銷的消息，海外投資者信心減弱，引發海外融資成本高企，這也是內地房企的海外發債活動自3月中旬以來幾乎停頓的重要原因。

"內地房企要完成海外發債，能否獲得國際評級公司的較高評級是關鍵因素，保利地產之所以能完成發債，很大程度上是由於公司的央企背景，母公司保利集團為其提供擔保能提高公司信用評級。但由於內地房地產市場並未有好轉跡象，投資者對非投資級別的內房債券戒心仍重，這意味著大多數缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融資將愈加困難。"黃立沖認為。

楊梅二胎房貸 或將加速樓市調整

今年以來，內地信貸環境持續緊縮，隨著海外融資收緊，房企資金鏈再次緊繃，可能會加速樓市降溫。

歐陽捷對《每日經濟新聞》記者表示，由於美聯儲可能加快退出QE，導致美國長期利率出現上漲，加上最近兩個月人民幣貶值力度超出市場預期，變相提高瞭海外資金成本，加大瞭海外融資的難度。即使部分中小型上市房企強行"闖關"，也需要支付較以往更高的融資成本。

以去年12月成功登陸香港資本市場的時代地產為例，該公司於4月24日公佈建議增發於2019年到期的美元優先票據，規模為8000萬美元，但票息率達到12.625%。

中原地產市場總監張大偉認為，在人民幣貶值壓力加大且樓市調整愈發明顯的情況下，年內海外融資成本回落可能性不大，內地房企今年實現海外融資總額有可能低於去年，加上內地信貸力度進一步收緊，內地銀行壓縮房貸份額，資金壓力的加大將降低房企拿地的欲望，土地市場有可能出現降溫。

實際上，4月份以來龍頭房企拿地熱情已經明顯下降。中原地產數據顯示，截至4月23日，全國銷售20強的標桿房企拿地總金額為1237.11億元，超過瞭去年同期的1101.37億元。但從月度變化看，4月單月截至23日，20大標桿房企僅拿地55.95億元，遠低於去年4月份的291.17億元。

此外，"銀根"收緊也將加大房企的去庫存壓力。中原地產統計數據顯示，截至4月27日，33傢上市房企一季度合計銷售金額為2856.42億元，其中有19傢房企銷售並未出現上漲，16傢房企同比出現瞭明顯下滑。

"今年以來，包括'墊首付'在內的促銷方式層出不窮，市場出現較為明顯的調整信號。在這樣的背景下，房企不應再執著於價格，積極'以價換量'，堅持主流產品定位才是發展之道。"歐陽捷認為。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/07282706736.shtml

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Nov 20 Fri 2015 06:54
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放松房貸必須適度避免一緊就死一放就亂

楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

9月底出臺的"央四條"，終於在房貸套數的認定標準上由之前的"認房又認貸"，轉變為"認貸不認房"。從支持合理需求的角度看，這一個必要的"糾偏"。不過，也應防范從"一刀切"式緊縮轉向沒有原則的放松。

2010年的"國十條"及二套房貸細則在套數認定標準上嚴格執行"認房又認貸"，隻要利用商業貸款購過房，即便名下無房，再購房仍按二套認定。之後央行又出新政，要求各商業銀行暫停發放居民傢庭購買第三套及以上住房貸款。

顯而易見，之前的"認房又認貸"嚴重誤傷瞭合理的自住需求--當地人的"置換需求"和外地人的首套房需求。"央四條"改變瞭這一嚴重傷害合理需求的現象，實行"隻認貸不認房"的政策，尤其惠及二套普通房。同時又規定：在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有二套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。這等於解除瞭"三套及以上停貸"的禁令。

筆者認為這一點力度偏大，而且將首付比例和利率的執行權大幅放給瞭商業銀行。近日有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細則已經出臺，農業銀行和工商銀行的相關規定包括：名下二套或以上住宅、無貸，現可認定為首套，首付隻需三成，執行基準利率。按此規定，如果一個傢庭已持有10套房，且沒有房貸，再買第11套房，也可以執行首套房貸款政策。就怕在央媽銀爸姑息縱容之下，商業銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。

在肯定"認貸不認房"是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個建議：為瞭防范少數人頻繁賣房再買房，可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購房不能享受首套房貸款政策，首付比例最低六成，利率最低為基準利率的1.1倍。二是有限度地限制貸款次數。如此，則能較好地兼顧"支持合理購房需求與抑制投資投機購房需求"，從而避免房貸政策"一緊就死，一放就亂"。樓市調控，是門藝術，管理層，不可不慎之。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08082941306.shtml

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Nov 20 Fri 2015 06:53
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分化整合日益明顯上市房企抗風險能力仍需提高

2013年5月23日，由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦的2013中國房地產上市公司測評成果發佈會在北京和香港同步舉行，同期還在香港舉辦瞭新興上市房企論壇。這也是中國房地產系列測評成果首次在境外同步發佈，本次活動的官方網站中房網(www.fangchan.com)對兩地的活動做瞭全程直播報道。

根據主辦方發佈的《2013中國房地產上市公司測評研究報告》及2013年中國房地產上市公司排行榜，萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位，其中融創是歷史上首次進入該榜單十強。此外，報告還發佈瞭風險控制、發展速度、經營業績、資本運營和創新能力等5大單項榜五強，上實城開(股票代碼：0563.HK)等二十餘傢企業以出色表現分享瞭此項殊榮。

從本次測評成果的部分核心測評指標來看，2012年，雖然調控成為常態，但在差別化信貸政策以及企業大力營銷推廣的影響下，不少房地產上市公司堅持主流市場定位，適時調整策略，抓住有效需求，取得瞭良好的業績，各項運營規模指標均值有所增加。2012年全部上市房企總資產均值為291.87億元，同比上升7.86%；凈資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值62.80億元，同比增長12.32%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。

不過，測評報告也指出，盡管年內部分企業通過積極的銷售策略有效地平衡瞭企業現金流，降低瞭資金鏈壓力，但從整個行業來看，負債水平仍在歷史高位徘徊，房地產上市公司資產負債率均值和凈負債率均值分別為64.72%和64.36%，其中資產負債率均值與上年基本持平，凈負債率均值較上年有所上升，資金鏈風險仍在累積。總體來看，2012年A股上市房企融資渠道依然不暢，雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐，但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。

此外，測評報告還表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26傢至87傢。全部上市房企凈利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少。從比率指標看，2012年成本費用利潤率、凈資產收益率和總資產利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。測評報告對此指出，在過去十餘年房地產行業快速發展階段，房地產開發企業偏重於規模化發展，強調"做大"，註重利潤增長，內部管理問題被掩蓋在企業快速增長的規模和利潤中，在行業進入調整階段後，房企需要轉變傳統的規模速度型擴張模式，加強對成本和費用的管控，提高資源利用效率，向質量效益型增長方式轉變，進而提升企業核心競爭力。

2012年，除市場占有率外，房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯。同時還有部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場，進一步強化瞭行業的分化與整合。在此過程中，具備持續競爭優勢的領先上市房企動向也就格外引人關註。測評報告顯示，從土地市場上，萬科、保利、恒大、華潤置地和招商地產等企業的戰略重心重新聚焦一二線，而如上實城開等堅持以一線城市為核心佈局周邊區域的企業，將在之後的發展中占據有利地位，獲得先機。中國房地產測評中心對此認為，這些領先企業佈局重心相繼回歸一二線城市，一方面反映瞭企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業城市佈局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優勢城市不僅有助於企業控制成本，還有利於深掘品牌價值，獲得良好的業績。

附：2013年中國房地產上市公司綜合實力榜(前10強)

名次

企業簡稱

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企業代碼

1

萬科

000002.SZ

2

保利地產

600048.SH

3

恒大地產

03333.HK

4

中國海外發展

00688.HK

5

華潤置地

01109.HK

6

龍湖地產

00960.HK

7

世茂房地產

00813.HK二胎銀行業務缺錢急用哪裡借錢

8

富力地產

02777.HK

9

金地集團

600383.SH

10

融創中國

01918.HK

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-24/15182230270.shtml

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售樓女王全年售樓額3.99億年終獎稅後500萬

據《青年時報》報道，綠城集團旗下山東濟南全運村項目一置業顧問全年賣樓銷售額達3.99億元，成為綠城集團2013年度當仁不讓的"銷冠"，獲稅後獎金500萬元，這也是國內目前所公開的最高個人獎金。

綠地其他"銷冠"也獲重獎

另據《每日經濟新聞》報道，綠城濟南全運村售樓處一銷售人員向記者證實瞭這一消息。除瞭獎勵銷售冠軍外，綠城全國各個項目的銷售精英同樣也獲得瞭不菲的現金獎勵，綠城蘭園置業顧問以3.84億元銷售額，獲得現金獎勵60萬元；綠城明月江南置業顧問和綠城西溪誠園置業顧問，分別獲得現金獎勵40萬元。

記者獲悉，2013年樓市總體成交好轉，普遍認為年終獎應該不會太差，但因行業內分化明顯，一些龍頭地產企業的情況較好，一些中小地產企業因資金緊張，年終獎或頗為"拮據"。

房屋二胎轉貸任何問題免費諮詢 是第二個獲500萬銷售

《青年時報》報道顯示，綠城集團的這名"銷冠"來自綠城濟南全運村項目，全名徐明，個人全年銷售額高達3.99億元，一年賣出的房子超過100套，成為綠城集團2013年度銷售"女王"。

1日，綠城濟南全運村項目一位營銷人員向記2胎房貸銀行利率比較缺錢急用哪裡借錢者證實瞭這一消息。這位銷售人員稱，被獎500萬元的置業顧問徐明，賣的基本上都是住宅，包括一些普通住宅和公寓、別墅等。

值得註意的是，這也是綠城集團第二次用500萬元重獎銷售冠軍，2013年初，同為綠城濟南全運村的另一名置業顧問年度銷售額高達6.95億元，同樣獲得稅後500萬元的獎勵。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-04/08592565875.shtml

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佛山商業發展呈現區域兩極化

8月30日，南海萬達廣場開業後的首個周末，龍獅助興，廣場內人流如織，人氣爆棚。/佛山日報記者鄧活生攝

在佛山，15分鐘生活圈內，能享受到什麼生活服務呢？若在各鎮街中心區，居民可選擇高端商業綜合體享受一站式服務；若在非中心城區，可就近選擇零售攤檔解決生活問題。

在日前結束的佛山城鎮化之居民滿意度調查中，佛山居民對中心城區、非中心區的商業生活提出新訴求。中心城區需要合理佈局商業綜合體，並完善商業配套；相對落後的非中心城區則需要統一管理、規范商業市場。

走訪：沒有肯德基有"麥肯基"

根據居民反映的問題，記者先後走訪佛山五區。桂城、大良、西南、荷城等各區的中心鎮，無論是人氣還是商業配套，相比其他鎮街都有著絕對優勢。據不完全統計，僅禪桂中心區，萬達、祖廟、鵬瑞利等眾多商業綜合體，幾乎是其他鎮街大型商圈數量的總和。

中心城區的商業集聚，方便瞭居民生活，未來中心城區的商業配套勢必更勝今日。中心城區商業火瞭，卻對配套能力提出瞭不少考驗。最近的例子是，8月29日南海萬達廣場開業，40萬人流擠爆商場，造成桂瀾路當天大塞車，2個小時內水泄不通。

"待宜傢開業，桂瀾路堵車隻能用'兇殘'形容瞭。"網友@墓志銘在微信朋友圈中調侃。@樵山潮人也在微博上表示，"廣佛附近的消費購買力不弱，政府要檢討相關配套建設，共同營造維護良好的商業氛圍與購物消費環境。"

對比之下，經濟後發區域的商業氛圍則尚欠火候。例如，三水形成瞭恒福廣場、三水廣場兩個商圈，其中恒福廣場品牌商傢超過230傢，年營業收入超10億元，日均客流量達6萬人次。但出瞭西南，其他鎮街的商圈普遍檔次不變。

購屋貸款利率 "人流不集聚，像麥當勞、肯德基這類講究客流量的企業，現階段還沒有進駐。"南海丹灶鎮副鎮長陳滔元說。不止丹灶，很多非中心鎮都普遍存在這種情況。記者走訪發現，在不規范的鄉村市場，山寨版"麥肯基""肯麥勞"等炸雞店還不少。

現象：消費便捷為先居民消費外流

在佛山居民的傳統消費習慣下，廣州、香港、深圳等地分流瞭佛山部分的高檔消費，而這部分消費恰恰是彈性較大、收益較高的。但是，對一般消費需求的居民，哪裡的商業服務更多元化、哪裡的生活更加便捷，才是主要考慮因素。

記者實地走訪發現，在三水西南就有較多粵Y牌車停在商業廣場、休閑類門店前。一些門店老板表示，南海人是消費主力之一，而一些粵Y車主則表示，因為在本地還沒有相對高端的綜合商圈，所以隻能就近選擇三水。

在滿意度調查中，也有勒流居民反映，整個順德中部片區欠缺商業配套，給生活帶來不便。對此，勒流街道辦事處副主任蔡煒斌坦言，勒流中心城區商業零散，空間佈局混亂影響瞭勒流商業氛圍的發展。

有數據顯示，勒流街道經濟總量居順德區第四，2013年勒流服務業增加近42億元，總人口20多萬人。"城市化發展到一定程度，大型綜合體應該應運而生。"蔡煒斌說，若勒流能提供完善的商業服務，其實可以留住大部分一般消費需求的居民。

觀察：完善商業配套培育多層次消費載體

近幾年，佛山的商圈快速發展，特別在中心城區，一個個現代化商業綜合體拔地而起。以季華路為例，沿線分佈瞭英皇購物城、東建世紀廣場、印象城、鵬瑞利等多個大型商業載體。

"中心城區的商業帶應該合理佈局，避免同質化競爭。"業內人士建言，這種集中紮堆分佈，加重瞭周邊商業配套負擔，"季華路快速化後，堵車仍是常態就是明證。"而且，禪桂中心區超20個商業綜合體的數量，帶給佛山商業配套不小的挑戰。

以禪城區祖廟商圈為例，從20世紀90年代中期發展至今，形成城門頭-祖廟-東方廣場的"大祖廟商圈"。"祖廟商圈停車場25個，停車位超過1萬個，東方廣場停車條件有較大的改善。"禪城區經促局商貿流通科相關負責人介紹。

即便如此，在祖廟商圈購物最直觀的感受仍然是"堵得慌、停得難"。2012年7月出臺的《禪城區商業振興計劃》提出，未來祖廟商圈還將進一步開發祖廟、東華裡、升平片區，這也就要求商業配套同步提升。

祖廟商圈是佛山最早成型的綜合商圈之一，其人流、客流有絕對優勢。回溯後發地區商業成長，大多依附早期工業園、民居集聚區、客流集散區(如汽車站)成型，最初僅是滿足基本生活需求，但至今仍保留瞭較為低端、零散的業態。

滿意度調查專傢組認為，當務之急應是根據居民消費能力、人氣情況，對這部分地區的商業發展作出合理規劃。滿意度調查分析結果顯示，後發地區的居民消費能力呈現兩極化，因此存在滿足高端商業消費和滿足普通生活需求兩種呼聲。

近3年來，佛山32個鎮街中，有超過半數都在大力培育商業綜合體。但是，在新型城鎮化堅持"以人為本"的背景下，也應整合提升目前的走鬼檔、小賣部、個體超市等零散資源，形成規模化、便捷化、多層次的商業市場，真正形成方便居民生活購物的15分鐘生活圈。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/09264442934.shtml

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內容來自sina新聞

公積金銀行呼之欲出包頭等89城貸款率低於45%

當前住宅產業出現房價高企、炒作成風、金融風險積累等現象，國際上眾多始於房地產的"經濟危機"教訓，都提醒人們從住房金融尋找解決路徑。《經濟參考報》記者瞭解到，許多國傢都設立瞭獨立的政策性住房金融機構，為保障性住房的建設與運營提供金融支持，為吸引商業金融體系參與提供風險屏障。

此外，作為住房體制由福利分房體制轉向住房體制市場化的重要工具之一，隨著我國住房體制市場化的轉軌和確立，住房公積金制度已經完成瞭其住房分配貨幣化的歷史使命。專傢建議，以現有公積金體系為基礎，探索建立公積金銀行，構建並完善政策性住房金融體系，再次推進中國住房體制市場化改革。

公積金銀行呼之欲出

專傢表示，作為政策性住房金融而誕生的住房公積金制度曾發揮瞭諸多積極作用，促進瞭住房分配從福利走向市場的轉化，推動瞭個人購房抵押貸款的產生，但也帶來突出矛盾。

《經濟參考報》記者采訪瞭解到，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金無法調劑使用，導致瞭部分地區有錢無貸，部分地區有貸無錢的局面。一些城市資金供給緊張，中西部城市資金則大量結餘閑置，異化為銀行低成本運行資金。住建部公積金監管司提供的最新統計報告顯示，包頭、運城等89個城市的公積金個人貸款率低於45%，部分地區公積金運用率則達到90%以上，流動性風險很容易超越危險的臨界水平。

上海市公積金管理中心主任沈正超也指出，在現行體制下，各城市之間的公積金中心互相沒有聯系，房地產市場較好時公積金流動性不夠，市場較差時流動性過剩，但各地公積金卻"旱澇不均"，且無法調劑使用，難以形成"抗旱"、"抗澇"所需的合力。

除瞭流動性風險日益凸顯外，公積金還呈現存量資金浪費，貶值矛盾突出的問題。各地公積金中心大量的閑置資金以普通存款存放在銀行，淪為銀行的低成本存款，而繳存人未獲得好處。另一方面，個人賬戶存款利息抵不過物價上漲，造成貶值，直接導致公積金騙提現象泛濫。

此外，公積金對國傢戰略需求和社會轉型需求的呼應也明顯不足。住房公積金是計劃向市場轉型時期的產物，如今住房供應已經高度市場化，勞動力和住房配置都已社會化，而我國住房保障壓力非常大，動輒一年數十萬套的保障性住房建設任務成為不少地方財政的首要壓力，許多地方為此"負債累累"，而數萬億公積金躺在銀行"睡大覺"，也幫不上忙。

"當前，住房金融結構中最缺乏的就是政策性住房金融體系，以此為切入點來推進制度創新，將有利於發展與國際接軌而又符合國情的住宅市場。"上海財經大學不動產研究所常務副所長陳傑建議，可以嘗試在改組住房公積金的基礎上設立政策性住房金融機構，即公積金銀行。

避免刺激房價上漲

《經濟參考報》記者瞭解到，相較商業金融機構，公積金銀行不以營利為目的，利率較低，遏制瞭過度發放房地產貸款，避免瞭刺激房價上漲和導致房地產泡沫。同時，可以實現公積金管理從"行政化"向"金融化"的轉變，真正成為政策性住宅金融企業，解決現行住房公積金中存在的主要問題。

首先，債券融資支持方式更可取，也可支持保障房建設。以貸款形式來直接支持保障房建設，收益看起來有保證，但風險過大，而且管理要求很高。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為個人貸款，通過購買債券的形式可以間接為保障房建設提供融資，由財政部發行住房債券，由公積金銀行以閑置資金來自由認購。這些債券不僅信譽高，安全性好，還可以隨時在債券市場和銀行間上市交易，流動性強。

其次，打破公積金區域化管理制度，像銀行一樣全國流通。住房公積金最需要打破區域化管理體制，實現資金的跨區域調度配置。公積金銀行在執行政策性業務的基礎上，嚴格實施規范的風險管理和內控機制，各地分支機構在業務管理上有一定的自裁權利和自由度，但有全國中心和統一的運作原則，資金實施全國統一集中調度，強化整體的抗風險能力。

再次，解決住房公積金權屬不清的問題。《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)對住房公積金管理中心的法律地位沒有規定。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，通過公積金銀行，繳存人繳存的專項住房儲蓄資金---公積金成為銀行的資產，繳存人和銀行之間通過住房儲蓄合同確立債權債務關系，在法律規定的情況下，繳存人有權取出住房公積金。還有，理順瞭住房公積金、繳存人與管理者之間的法律關系。當前，由於《條例》規定不清，導致三者之間的法律關系混亂、界定不清晰。而公積金銀行模式中，繳存人繳存的公積金屬於銀行資產，銀行是資產的所有人和管理人，資產經營所產生的增值收益歸銀行所有，繳存人可以在法律規定的情形下(比如購買房屋或退休等)取出所繳存的公積金。

最後，強化瞭住房公積金的內部監督約束機制。目前，住房公積金管理委員會作為決策機構，不僅承擔著決策職能，還承擔著監督職能。陳傑說，現行的"管委會"決策實質上是政府部門決策、政府官員決策。公積金銀行就不存在外在的管理委員會，其內化為銀行董事會，銀行董事與銀行之間形成利益關系並受到法律約束。

謹防地方政府"抽資"沖動

不少公積金中心負責人提出的將"政策性住宅金融機構"作為公積金改革的一個方向，乃至建立"住宅銀行"，但也有人持保留和觀望態度，認為在當下條件下實施難度大，更難"一步到位"，為此需要審慎探索。

武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信認為，目前公積金中心有兩個屬性：非銀行金融機構的屬性和政策性住房金融機構的屬性。公積金大量存款結餘是結構性的，目前有一些城市公積金個貸率很高、存在流動性緊張，但大部分城市則存在不少結餘，"與其向銀行借款，不如在公積金中心之間形成更大范圍的互助"。他建議，關於公積金中心的跨地區互助，可以在幾個管理比較好的城市先進行試點。

還有一些公積金中心負責人提出，對行政管理和資金運作實行"兩條線運作"、"管用分離"---按照基金運營管理的模式，在國傢和地方層面建立行政管理機構，行使監管職能，但從事資金業務；同時，建立相應層面的基金運營中心，從事資房屋2胎設定貸款全省皆可處理金運行管理，但剝離行政職能。在此基礎上，可探索成立類似的"住宅銀行"，由各種涉房資金按比例入股，並根據銀行利率進行調劑。

不過，也有不少人持保留態度，認為當下條件還不盡成熟。常州市住房公積金管理中心副主任魏平坦言，對公積金中心變成政策性銀行不看好，"單一的住房模式不可能提供足夠的利潤，而一旦變成逐利性的基金，就背離瞭公積金的屬性"。

南寧市公積金中心主任王林一也對《經濟參考報》記者表示，目前還不看好"住宅銀行"。一是由於現在還缺乏實質性的辦法和操作路徑，二是公積金本身是非盈利性的，如果變成銀行，即使加上再多的限制條件，也會擔心地方政府的"抽資"動機難以遏制，"如果真開瞭口子，隻要市長開一個會議，一下午就可以把公積金池子裡的幾十億花光"。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/08334460641.shtml

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一季度南沙樓市成交量大漲114%房屋三胎房屋三胎任何問題免費諮詢

??一季度已經結束，廣州樓市究竟表現如何？記者1日獲悉，相關網站數據中心發佈瞭截取的陽光傢緣數據，其中顯示，今年一季度，廣州全市網簽16044套，和去年同期的16224套相比，同比微跌1%，但是環比去年四季度則大減34.79%。而一手房網簽均價則從去年一季度的13817元/平方米上升至今年的14624元/平方米，同比漲6%，環比下降2.23%。

??在成交上，今年一季度廣州全市網簽16044套，和去年同期的16224套相比，同比微跌1%。其中，中心六區同比上升17%至4939套；外圍五郊區則同比跌7%至11105套。

??縱觀前三個月的成交情況，一月份成交6827套，二月份成交3389套，三月份成交5828套。對此，專傢分析，由於去年11月份降息，至1月底2月初，廣州各大銀行首套及二套利率下浮，切實執行到位令購房成本降低，在一定程度上促進瞭一部分有意願的購房者入市；2月遇到春節假期，雖然廣州各大樓盤積極應對，很多房企通過一口價優惠、新春折扣、主題嘉年華等等優惠活動吸引客流，集聚人氣，但還是無法避免春節前幾周廣州樓市網簽出現回落。進入到3月，利好政策不斷，樓市一掃春節期間的陰霾，開始逐步恢復，不斷在為樓市回暖加碼。

??從十一區整體情況來看，由於受政策利好因素的影響，南沙成為十一區中成交上漲幅度最大的區域，同比大漲114%至2544套。就中心六區成交來看，黃埔區是成交上漲幅度最大的區域，同比上漲47%至1984套；其次是天河區，同比上漲32%至761套；越秀區則同比上漲14%至274套。海珠區是中心六區下降幅度最大的區域，同比降10%至507套；白雲區則同比降6%至792套；荔灣區則同比降5%至621套。

??雖然網簽量有所微降，但是全市網簽均價同比上漲6%。主要是今年一季度中心區的成交量占比加大，高價盤簽約占比也加大，結構性拉升全市均價。其中，僅南沙、從化、天河、花都和黃埔五區成交均價錄得不同程度的下跌，其中，南沙區的下降幅度最大，同比跌12%至10123元/平方米。其他區域均價全部同比上升，增城的上漲幅度最大，同比上漲23%至9782元/平方米。

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??數據還顯示，第一季度，十大房企的全部銷售額加起來總計約99億元，與2014年4季度197億相比，出現瞭明顯的差距。業內人士表示，盡管部分品牌開發企業試圖采取“低首付”、淘寶賣房等營銷手段沖刺第一季度銷售業績，但是，整個房企銷售金額尚沒有回歸到之前的水平上來。

裝著走的移動樓書--樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/08405989194346627645926.shtml

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媒體評地王頻現房地產是否迎來最後的瘋狂

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一線城市地王頻出。5日，上海徐傢匯中心地塊成功拍出，新鴻基、威萬以217.7億元摘得，成為全國總價地王。當天，杭州、蘇州也出現地王。此前一天，融創集團以21億元的總價，外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件獲得北京朝陽區農展館地塊。實際成交總價為43.24億元，剔除配建的醫院面積後，樓面價高達73099元/平方米，創今年樓面單價新高。

不少網民認為，地王頻頻出現將強化房價的上漲預期。也有網民稱，這不過是"最後的瘋狂盛宴罷瞭"，他們認為，房價持續上漲仍在刺激房地產相關利益者興奮的神經，但危險已經在路上。另有網民指出，地王湧現折射市場病態，房地產市場健康發展有賴於長效調控機制的建立。

強化房價上漲預期

"中國土地市場上近期可能出現'地王'集中井噴的狀況。"網民"陳國強"說。

網民"同策-張宏偉"進一步指出，在市場基本面逐步好轉的過程中，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業等這些龍頭開發企業看好這些地塊的推出，一定程度上會導致"地王"集中出現。

"地王"迭出強化瞭房價上漲預期。

"鋪天蓋地，都是'地王'消息，老百姓哪還能H O LD得住？"網民"楊紅旭"表示"地方政府，一般在地市熱的時候，才會推出優質地，賣個好價錢。但這又激發瞭人們對房價上漲的預期，大城市房價能不失控嗎？地王頻出，地方國土局、財政局開心，來錢嘛，房管局揪心，房價不好控呀。"

房地產迎來最後的瘋狂？

有網民認為，近日地王頻出更像是房地產市場最後的盛宴。

網民"azhi911"認為，按過去數年商品房價格上漲速度和中國的貨幣擴張速度，或房價崩盤、或貨幣崩潰，二者必居其一中古車貸條件。在歷史經驗教訓、經濟邏輯面前，既得利益集團蒙著雙眼，正在祈禱"此時與歷史上任何一次都不同，盛宴永得維持，天空都不是盡頭"。

"房地產周期調整仍會如期而至，隻不過每一場舞會都是把高潮留在散場之前。"網民"劉杉"表示，房價持續上漲仍在刺激房地產相關利益者興奮的神經，但危險已經在路上。無疑，全球貨幣環境正在發生微妙變化，美聯儲尚未退出Q E，新興市場已經遭受嚴重打擊，隨著Q E退出行動開始，全球資產價格重估也要啟動，高燒不退的中國房地產必然遭受外部沖擊。

"劉杉"認為，今年以來房價持續上漲，其中既有對城鎮化的誤讀，也有決策者對房地產發燒的默認，房地產的增長實際是為防止經濟增速的目的服務，當宏觀經濟觸底反彈後，房地產作用就會呈現邊際遞減趨勢。

長效機制亟待建立

在一些網民看來，地王湧現折射市場病態。網民"蔡鴻巖"表示，現在的北京樓市呈現一種瘋狂的病態。這種病態中，有的謹慎，有的無奈或者無力，有的則義無反顧，勇往直前。

他們認為，房地產市場健康發展有賴於長效機制的建立。

網民"w ildw ild"表示，新一屆政府上臺伊始就強調市場機制的作用，要用市場的"無形"之手代替政府的"有形"之手。過去十年，房地產調控的屢調屢漲，屢調屢敗，就是政府之手伸得過長過多之殤。多發揮市場機制，並不意味著政府的完全退出，並不是鼓勵無政府主義，而是讓政府回歸監管者和裁判的角色。

網民"賈臥龍"也指出，房地產調控思路需要轉變，必須摒棄以往行政化、短視化的治理思維，要靠長效機制，才可徹底根治中國房地產問題。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08312405649.shtml

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