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今年入市地王最多達13個 發展商:能不虧著賣就不錯瞭??事實上,去年樓市低迷,地王們活得很累。中原研究部認為,2014年入市的地王盤,與往年相比,房企或出於對後市信心不足,開發時間較往年明顯縮短,從拿地到項目首次開盤入市,平均周期壓縮到一年。同時開發成本急劇增高,地價占房價的比例普遍在50%的虧損臨界點。但是,受樓市低迷影響,樓盤銷售業績不盡如人意,開盤首日去化率較往年明顯下滑,發展商利潤空間被嚴重壓縮,部分樓盤甚至有虧本銷售之嫌。
??黎文江表示,由於2015年入市的地王成本高企,如果高價賣,跟周邊房價相差太大,買傢承受能力有限;如果參照周邊樓盤價格賣,土地成本占房價的60%-70%或以上,基本上沒有利潤空間,甚至要虧本。
??2014年,受宏觀經濟和市場下行影響,土地市場逐步轉淡,房企拿地態度由“積極進取”轉變成“理性謹慎”,因此2014年下半年開始,大量中心區優質地塊溢價率明顯降低,底價成交也不在少數。土地成本的降低為房企在2015-2016年贏得更大的市場競爭力。中原研究部分析認為,在2015年樓市政策環境預期延續2014年的寬松穩定、樓市溫和回暖的背景下,2015年新入市的地王盤,好日子漸行漸近。
??今年樓市環境好過去年有利入市地王
??白雲、新黃埔、荔灣地王集中
??在暨南大學胡剛教授看來,相比2014年入市的地王項目,2015年將入市的地王項目確實面臨著更加寬松的市場環境,生存的困境不再那麼明顯。他分析認為:“這幾年拍出的單價地王,普遍來說面積都不大,因此單個項目的貨量不多,相信在目前市場環境下,還是能很快被市場消化的。”
??增城 碧桂園城市花園 4330 8000(毛坯) 54% 90%
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??今年樓市供應中心仍在外圍區域
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??區域 地王盤 樓面地價(元/㎡) 首次開盤售價(元/㎡) 地價占房價比例 首次開盤去化率
??2014年入市地王盤地價房價對比
??從區域上來看,白雲區、新黃埔與荔灣區成為地王最為集中的片區。僅在白雲北部的廣州大道北、白雲大道北兩個板塊,就有佳兆業天禦、佳兆業天墅、華發四季等多個地王等待入市,另外,作為白雲區地王之一的恒大禦府,已在去年11月份開盤;在荔灣區,廣鋼新城成為地王最為密集的板塊,該區域雲集瞭華發中央公園、金融街融穗華府、中海廣鋼項目三個地王;在新黃埔區,保利學府裡也將作為地王項目推出市場,該地塊主要以名校學位為賣點。
??黃埔 佳兆業城市廣場 10701 20000(裝修) 54% 42%
??如越秀地產南洲路地王附近的羅馬傢園,在2013年南洲路地王誕生時的網簽均價為23000多元/平方米,據陽光傢緣數據顯示,羅馬傢園在2014年12月份的網簽均價僅為19000多元/平方米。
??2014年廣州樓市整體趨冷,導致土地市場熱度明顯不如2013年。盡管廣州全年賣地超過800億元,完成全年土地出讓任務,但從地價來看,廣州未有一幅住宅用地單價進入全國前十,隻有白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠地塊以64.5億元的總價,成為全國排名第四位的總價地王,同時該地塊也是廣州2014年度的全年總價地王。
??“聽說我傢旁邊的地王過完年就要開盤瞭,不知道到時小區的二手樓價會不會跟著漲?”近日,傢住白雲區的孫女士格外關心地王的話題,2015年伴隨著市場趨暖,更多地王正蓄勢待發準備入市,牽動著無數業主和購房者的心。
??預測
??以去年入市的6個地王為例,除位於花都的保利悅廷項目地價占樓價的比例在41%,其他5個地王項目的地價占樓價比例都在50%以上。
??中原地產研究部分析人士表示,2013年部分重點房企購置的地塊已經陸續入市,而2014年的地塊,也有部分已經搶閘出關。雖然在2014年土地供應和成交的重點集中在中心區,但因為該部分地塊涉及到拆遷、安置等方面的問題,如2014年荔灣地塊成交主力的廣鋼新城,由於內部的拆遷問題,地塊仍未完全被房企收入,開發進度將受阻。所以2015年廣州樓市的供應中心仍然在外圍區域,尤其以蘿崗為主。
??觀點
??地王效應正減弱
??2014年地王盤自身利潤遭受壓縮,卻令周邊區域的一、二手樓盤漲價明顯。如白雲區的恒大禦府和佳兆業天禦,在2013年剛成為地王時,周邊二手樓怡新花園就漲價約30%,即便2014年市場不景氣,現在的二手均價與地王誕生之前相比,也漲價20%。真可謂“沖動拿地吞苦果,留給他人作嫁衣”。
??“在以前,廣州的樓價很大程度上是隨著土地價格而提升的,我們看到很多地王一出現,地價比周邊樓價還貴,因此樓價會迅速暴漲,這就是地王效應,但是未來這種情況將很難看到。”胡剛認為,隨著市場越來越理性,對待地王的態度也正在發生變化,地王一出,周邊樓盤迅速漲價的情況已越來越少見。“購房者也會分析,畢竟地王一般做的是豪宅,而其他項目可能隻是剛需產品,價格本來就不該一樣,所以地王更像是在走差異化路線,而非與普通剛需產品在同一層面進行競爭。”
??值得關註的是,2013年在廣州大舉拿地的佳兆業,目前正面臨種種不利傳聞,但其仍表示廣州的各個項目未受影響。近日,佳兆業首個全新“天”字系列高端產品——佳兆業天禦揭開面紗,現場體驗區正式預開放,並接受誠意登記。數據顯示,2013年佳兆業在廣州拿地達30.16萬平方米,拿地總價高達72.23億元,其平均地價高達24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業一號地塊、黃埔佳兆業城市廣場地塊、白雲佳兆業天禦地塊、白雲佳兆業天墅,大部分都是地王,佳兆業城市廣場去年已開盤,而其他三個項目預計將在2015年相繼開盤,佳兆業的動向值得市場關註。
??視界
??去年全國地王排行
??廣州僅一地塊入總價地王TOP10
??不過,讓人意外的是,開發商對於地王的開發並不樂觀。“公司去年拿的一個區域地王今年要開賣瞭,這個項目我們預計能夠以不虧本,或者虧一點營銷費用的價格賣出去就不錯瞭。”近日,某開發商的營銷負責人士私下向記者表示,該公司這個地王項目的樓面地價幾乎跟周邊樓價差不多,因此銷售壓力很大。
??與其他一線城市相比,廣州的地價水平無疑處於較低的水平。2014年北京、深圳及上海的平均土地價格為14557元/平方米、25094元/平方米、10400元/平方米,廣州則為10380元/平方米,為一線城市中最低。
??CREIS中指數據顯示,1-12月,廣州成交的43宗住宅用地中共26宗溢價出讓,平均溢價率為10%,較2013年同期下降23個百分點。2014年廣州優質宅地入市量增加,高起始價地塊較多,共有24宗地起價超10億元,5宗接近或超過40億元。
??2013年5月,越秀地產以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。當時南洲路周邊成熟大盤均價為2.5萬-3萬元/平方米,該地王樓面地價大幅領先區域房價,面粉貴過面包的現象一時引發激烈爭論。該項目至今沒有入市的確切消息,在不少業內人士看來,考慮到該地塊周邊樓價水平,目前存在非常大的開發難度。
??荔灣 珠江鵝潭灣 14833 27000(裝修) 55% 14%
??白雲 恒大禦府(逼近地王價) 24997 38000(裝修) 66% 31%
??花都 保利悅廷 4549 11000(裝修) 41% 56%
??花都 綠地新裡緹香公館 6130 12000(毛坯) 51% 40%
??去年入市地王項目普遍位於虧損臨界點
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/07395961637559884104159.shtml
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