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內容來自sina新聞
預售金監管加碼 樓市調控迎強風暴 盡管在供需矛盾的情況下，一線城市房地產市場依然延續逢新盤必搶的局面，但二三線城市的泡沫卻已顯現：不但多地頻頻發佈庫存預警，濟南(樓 盤)、秦皇島(樓盤)等地更是不斷被曝出樓盤爛尾的消息。或許是看到瞭可能發生的風險，地方政府近期也紮堆出臺預售資金監管政策，希望守住最後一道防線： 一旦發生資金鏈斷裂，還能確保已有項目順利完工。業內人士表示，加強對預售資金的監管，等於卡住瞭開發商的一條資金渠道，房地產市場又將面臨新一輪洗牌。
三四線城市頻發爛尾項目 整整等瞭7年，濟南的張先生依然沒有住上用畢生積蓄購買的新房。
2006年，張先生買下瞭一套濟南彩石山莊的房子。公開資料介紹，彩石山莊位於濟南市東部高新區，項目占地約2400畝，總建築面積180萬平 方米，規劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯排別墅等。按照規劃，彩石山莊分為B1、B2、B3區，分別命名水晶花苑、尚華居、白領公寓。
"依山傍水環境很好，價格也相對便宜"，張先生告訴北京(樓盤)商報記者，僅他所在的單位，前後就有300多人購買瞭該項目。
除瞭環境好之外，項目本身的各種"榮譽"和強大的"後盾"也是吸引業主的原因。多位業主回憶，中國房地產及住宅產業研究會人居環境委員會因該項 目"特別宜居"，特別授予其"中國人居環境金牌建設試點項目"稱號，這也是該地區第一個獲此殊榮的地產項目；而齊魯銀行、工商銀行(601398,股吧) 等金融機構更是在項目還沒有預售證的情況下主動為其提供銀行按揭貸款。
2006年8月起，彩石山莊在還未辦齊土地手續的情況下，開始以發展會員的方式發售樓花。先賣的是水晶花苑和白領公寓兩部分，到2008年底共 銷售1753套。2007年開始銷售五證齊全的尚華居，共403套。據來自住建部的統計顯示，彩石山莊前後共銷售房源2156套，總建築面積達32.5萬 平方米，預售房款9億多元。
交瞭錢、定瞭房的張先生開始等候交房。按合同，開發商最晚應於2009年1月交房，然而這個期限一推再推。隨後，噩耗傳來三聯因為債務問題資金 鏈斷裂，被法院查封銀行賬號和彩石山莊土地。如今，除尚華居已建好5棟多層樓房外，原規劃中的部分別墅區、配套學校等均處於爛尾狀態，部分樓房原本打好的 地基浸泡在水中，大部分樓盤至今沒有動工。
彩石山莊絕非個案，就在一線城市購房者為怎樣能夠買上一套新房絞盡腦汁的同時，二三線、三四線城市卻已出現庫存高企、泡沫漸現的趨勢。此前便有 媒體報道稱，秦皇島當地的德大地產就被曝因旗下項目銷售不暢，開發商無力支付工程款遭遇施工方停工的情況；而北京商報記者近期也在內蒙古包頭(樓盤)等地 調查發現，盡管此前由於城鎮化等概念的推出，吸引瞭大批包括保利等龍頭地產的入駐，然而由於自身消化能力有限，城市內部到處是蓋到一半便停工的項目。
預售資金監管缺失釀惡果 "事實上現在與高房價的一線城市相比，三四線城市房地產風險更高。"中國指數研究院近日發佈的一份全國各城市房地產風險報告，對各個城市房地產 的風險予以瞭量化評測：就北上廣等十大城市的房價而言，7月十城的住宅均價為17609元/平方米，環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲 11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%。而與之相對應的是，環比下跌的城市增至39個，東莞(樓盤)、菏澤、湘潭(樓盤)、濰坊(樓盤)、鹽 城(樓盤)、嘉興(樓盤)等三四線城市領跌，東莞跌幅最大，達1.71%。
在房價漲跌分化加劇的同時，各地庫存也出現分化。
數據顯示，重點城市市場庫存下滑仍在持續，除杭州(樓盤)以外，7月十大重點城市的庫存同比全線下跌，其中北京和廣州(樓盤)跌幅最大，都超過 20%，而三四線城市卻是庫存高企，供過於求明顯。數據顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達8.06、山西大同(樓 盤)供求比高達5.7、延安4.34，存在嚴重供過於求現象。
"7月數據顯示，一方面，庫存高企需求卻不足的三四線城市環比下跌數量增多，另一方面，北京、廣州等一線城市房價漲幅繼續增加，且部分新開盤項 目價格上調幅度有所擴大。"CRIC研究中心分析師楊晨青稱，2010年宏觀調控以來，許多大型開發商紛紛進軍三四線城
二胎借款契約利率多少免費諮詢試算市。按道理來說，一方面開發商頗受 地方政府歡迎，能獲取大量廉價的土地；另一方面市場也不限購，可供開發商大展拳腳。但從去年以來，越來越多的大型開發商都不再看好三四線城市前景，明確回 歸一線城市的戰略。主要原因便是三四線城市產業經濟尚欠發展、人口外流現象嚴重，對新增住房的需求相對冷淡；而這些城市中心區域土地供應較為充裕，使得供 應過量的現象雪上加霜。三四線城市的購房主體是進城農民或大型進駐企業的員工，但他們的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度。
另外一個更為關鍵的問題，就是與北、上、廣、深、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監管制度相比，部分三四線城市並未實行該制度或者僅形同虛設。
以上述彩石山莊為例，早在2006年初，2000多戶業主就已交給開發商共9億元的預售房款，而在2005年，濟南市便已經發佈《商品房預售款監管實施細則》，明確規定商品房預售款必須用於預售項目的建設投資，不得挪做他用，以保護購房人的合法權益。
業內專傢給北京商報記者算瞭筆賬：如果嚴格按照預售資金監管辦法管理這9億元，即便是後期開發商資金鏈斷裂，按照2500元/平方米的建安成本計算，監管部門也可以憑借著9億元至少完成36萬平方米的住宅項目施工，遠遠超過項目本身的總建築體量。
然而來自住建部的調查表明，正是由於預售資金監管不到位，三聯先後將9億元預售款中的6.66億元挪用於歸還銀行貸款和利息，0.77億元用於 歸還關聯企業借款，僅將剩餘1.6億元用於項目啟動。可想而知，預售款被挪用後，如此小的資金量難以撬動龐大的項目，爛尾成為命中註定。
"事實上對於三四線城市而言，它們招商引資的壓力更大，所以不會對預售資金卡得太嚴，或者說不太敢管。"一位在三線城市有過開發經驗的房企負責 人坦言，盡管現在樓市從價格上看，依然處於上升通道，但三四線城市的風險已經非常明顯，以目前的發展趨勢來看，未來供應量過大的三四線城市物業，很可能將 成為風險壓力首先爆破的區域。
中國指數研究院也給北京商報提供瞭一份他們對東北某三線城市的追蹤調研：在過去的三年間，2009-2012年，該地區累計出讓住宅用地逾 9000萬平方米，在全國300個一至三四線城市中位居第四。僅沿海產業基地就有19個住宅在售，建築總量逾500萬平方米，而該市區隻有不到70萬的常 住人口。即使該產業基地簽約企業都落地投產，也不到1萬人，根本無法完成園區消費的自循環。在業內看來，城鎮化概念催生的投資熱，以及對這些城市消化庫存 能力的高估，隻會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間。
多地收緊預售資金監管 也許正是嗅到瞭房地產市場的風險，近期多個城市重新執行瞭更加嚴厲的商品房預售資金監管制度。一般來說，都會規定預售款交由銀行管理，銀行視工程進度按比例向開發商發放。
7月10日，去年剛剛開始實施商品房預售資金監管的武漢(樓盤)再下發通知，對開發商申請使用監管資金進行瞭更嚴格的規定。此外，青島(樓盤) 等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監管辦法，加強對購房人交納房款的監管。據統計，目前，全國已有30多個城市出臺瞭相應的監管制度。這一數據還在不斷擴 大。
一線城市在這方面有更早的經驗。2010年北京實施瞭《商品房預售資金監督管理暫行辦法》。近期北京市開始執行修改後的新《辦法》，同時，經適房預售資金和二手房交易資金也納入瞭監管。
監管預售資金的目的顯而易見，就是為瞭防止"爛尾樓"的蔓延。政府將預售資金納入監管，防止開發商資金鏈斷裂或者攜款"跑路"，從而影響到房地產項目的開發進度，給購房者、銀行等相關利益方帶來損失。
不過，由於商品房預售資金是開發商的主要資金來源，特別是中小開發商自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上都依賴預售款。業內人士認為，加強對預售資金的監管，卡住瞭開發商的一條資金渠道，房地產市場又將面臨新一輪洗牌。
亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示，"預售資金大約占開發商資金的1/3，對大型房企來說影響不大。但對中小房企而言，騰挪之路被堵死瞭，必 將面臨資金考驗"。北京美聯市場研究部高級經理張磊認為，由於資金壓力的增加，房企在土地市場上或將一改"大無畏"的拿地風格，促進土地市場降溫。
預售制存廢再引爭議 除瞭加強預售資金監管外，在爛尾項目頻頻出現後，關於預售制度的討論也再度被提及。
商品房預售制度源於香港。上世紀90年代初，國內剛剛經歷瞭住房制度改革，商品房需求十分旺盛，而開發商資金普遍短缺。在此背景下，預售制度大大降低瞭房地產市場的準入門檻，對新興的房地產市場發展起到瞭巨大的推動作用。
以預售制度為支點，開發商熟練地進行著資金杠桿的遊戲，以撬起高昂的利潤。有統計顯示，目前各主要城市商品房
台北二胎預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。然而，預售證制度的普遍應用也帶來瞭許多弊端。
一位購房者表示，現在買房子隻能買圖紙，房子質量怎麼樣隻能冀望於開發商是否有良心，這讓購房者處於十分被動的局面。而業內也有不少人認為，商品房預售制度是加速房地產泡沫和房價高漲的罪魁禍首，呼籲現房銷售時代盡早到來。
今年"兩會"，政協委員洪彗民提案建議取消商品房預售制度。他說，這等於改變開發商空手套白狼的盈利模式。如果能夠得到落實，將淘汰一批資金實力弱的中小開發商，房價也有望下行。
對此，住建部部長薑偉新表示，商品房預售制度改革會推進，但短期內不會取消。據悉，新"國五條"細則中提出，2013年起各地區要提高商品房預售門檻，並穩步推進商品房預售制度改革。
近期地方政府加強預售資金監管政策一覽 2013年5月 青島市出臺規定，從今年7月1日起，開發商除有特殊情況，並經監管部門同意外，否則將不得隨意挪用購房人的購房款。
2013年6月 北京市發佈政策，進一步規范房地產開發企業對預售資金使用行為。如開發企業項目出入賬存在問題並未按期改正，情節嚴重者網上簽約將被暫停。
2013年7月 武漢市房管局下發通知，對房地產開發企業申請使用監管資金進行瞭嚴格規定。
2013年7月 惠州(樓盤)市房管局發出通知，要求各開發企業配合，進行預售款進賬情況的清查整頓工作。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/08222324342.shtml
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