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提前佈局新商業生態 萬科突破成長天花板
萬科總裁鬱亮可以稍微松口氣瞭，在剛剛發佈的2014上半年中國房地產企業銷售TOP50排行榜上，萬科完成銷售額1018億元，在上半年就突破千億。企業銷售金額同比增長22%，目標完成率51%。這為萬科從去年就開始 "城市配套服務商"的轉型交上一份不錯的成績單。
僅僅在今年6月，萬科就大事不斷：6月5日萬科宣佈與百度合作；6月6日，北京萬科與雅詩閣中國簽署戰略合作協議，正式啟動酒店式公寓業務；6月25日，引入事業合夥人制度後，萬科正式登陸香港市場；6月26日，萬科又與途傢網簽訂戰略合作協議，將"互聯網+地產"的合作模式推向巔峰......
此前，萬科還發力養老地產、商業地產、物流地產；2013年2月14日，萬科與有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約，進軍美國市場；隨後萬科又入股徽商銀行，一舉成為徽商銀行單一最大股東。
2013年7月1日，鬱亮在西安媒體見面會上首次談及萬科轉型："未來10年住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規模的天花板，所以公司將要轉型成為城市配套服務商，即使規模碰到天花板後企業也能找到新的增長點。"
盡管目前來看，無論是商業地產、養老地產，還是社區金融，萬科都沒有找到一個成熟的盈利模式，日前萬科產業園區的首個試水之作-鄭州美銘產業園還被爆陷入困境，進退不得， 但萬科正在積極探索中。在這種轉型過程中，萬科痛並快樂著。
發力產業地產
由於多元化發展失敗，王石曾放過狠話：如果有一天，萬科不走住宅專業化道路瞭，我即使躺在棺材裡，也會舉起手來反對。因此，做不做商業地產一度被媒體解讀為王石和鬱亮的微妙較勁。
在2010年之前，萬科一直按董事長王石的規定堅守住宅專業化的方向去發展，幾乎沒有涉足商業地產，而在2011年王石去哈佛留學期間，萬科開始在總裁鬱亮的帶領下大力發展商業地產。隻不過，這一舉動被巧妙地隱藏在"城市配套服務商"的概念中。
2013年9月15日，萬科在東莞打造的首個商業項目-松湖萬科生活廣場開業，這也標志著東莞萬科的商業地產之路正式開啟，據悉，在未來兩年，東莞萬科將迎來商業開發大潮，屆時將有8個項目入市；2013年11月27日，萬科集團首個大型購物中心北京金隅萬科廣場溢彩開業，此後北京萬科將相繼推出中糧萬科半島廣場、住總舊宮、首開大興、首開臺湖等大型綜合體商業項目；2014年5月1日，廣州萬科雲銷售中心開放，萬科雲位於天河智慧城核心地段，該項目作為萬科在廣州打造的第一個商務辦公綜合體，涵蓋商業、公寓、辦公三大業態。這是萬科首次在廣州市場獲取商業金融業用地；2014年 5月16日，萬科與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂合作協議，進入物流地產領域......
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛告訴時代周報記者：萬科加大商業地產投入有利於分散住宅業務風險。當前諸多地區房價出現下滑，萬科住宅業務受到瞭嚴重沖擊。隨著投資者的投資渠道日益多元化，住宅地產將遇天花板，適當多元化是萬科化解風險的方式。
不過，做好產業地產，對於長期開發住宅產品的萬科來說，也並非易事。
在殷旭飛看來：萬科缺乏商業地產、購物中心運作的經驗和人才，競爭力不強。另一方面，住宅地產是以銷售房子為核心，但是產業地產的核心是服務，萬科在產業地產發展初期尚未轉變根深蒂固的售房思維。
不僅如此，商業地產屬於持有型物業，投資回報期長，企業必須要拋棄已有的利潤現金流，而這對於股權分散的萬科而言，短期的投資回報率尤為重要，而商業物業在資產中的占比提升，將對回報率和市值產生重大壓力。
萬科此前在內部討論時已經提出，為瞭保障萬科市值長期穩定增長，短期內公司持有的商業資產比例將不會超過15%-20%。
而如何平衡住宅和商業，投資回報率和現金流，短期效益和長期效益，都給萬科商業地產的操盤者帶來壓力。
2順位房貸銀行 試水養老地產遭遇艱難挑戰
國傢"十二五"規劃指出，從2011-2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，據此推算至2015年國內市場需要近700萬張床位。而根據預計，到2050年，我國老年人口總量將超過4億，這讓養老地產開始成為資本追逐的熱點。
這其中也少不瞭萬科，早在2010年，地產大佬萬科就宣佈在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售並舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目，之後又在杭州的良渚文化村配建瞭養老地產項目，但規模都較小。
2012年8月，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議，在長春打造中國北方具有典型示范意義的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。根據協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。
鬱亮表示，萬科集團選擇在長春投資建設健康養老住宅及文化創意產業項目，是因為看好長春城市的發展潛力，這次雙方合作對萬科集團來說是養老地產的一次有益探索。
今年3月，萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示：社區養老模型已經形成，並已進入具體設計階段，今年開始將大力推進，"我們將在所有的在建項目裡，每一個項目造一棟樓專門用於養老，這些樓全部由北京萬科持有和運營"。不過，萬科的養老產業不搞醫療、不治病、隻做看護。
"其實養老地產最重要的因素之一就是醫療配套，包括疾病預防、日常保健、急救、醫療護理、三甲醫院的綠色通道等，很多養老地產項目做不起來就是因為醫療配套、服務沒有跟上"，卡羅琳養老投資有限公司的投資總監郭哲峰告訴時代周報記者。
另外，從國外經驗看，對於以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10-15年，每年僅有8%-10%的回報率，這對於以往習慣於高利潤和高周轉的萬科來說，也將是一個艱難的挑戰。
擁抱互聯網獲取廣闊增值收益
正是由於產業地產的諸多不確定性，萬科對互聯網格外重視。
6月5日，萬科宣佈與百度合作，為其商業地產引入基於移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技術的服務。萬科方面介紹，和百度的合作將為萬科商業地產帶來"定位引擎、大數據、營銷工具"三種技術。
根據雙方協議，百度將基於大數據分析及雲計算技術，為萬科旗下的商業地產提供智能化升級的解決方案。雙方聯合打造的首個項目-北京昌平的金隅萬科廣場有望於今年8月底完成智能化升級，成為萬科旗下的首個智能Mall(購物中心)。
未來萬科旗下的社區商業、生活廣場、購物中心系列業態中，都會嘗試引入百度的LBS技術服務(基於位置的服務)，實現運營商、商戶、房屋二胎年息利率多少免費諮詢試算消費者的良性發展。
6月26日，萬科又與國內度假租賃行業的領跑者途傢網簽訂戰略合作協議，雙方將"互聯網+地產"的合作模式推向巔峰。而萬科在北方第一個大型度假地產項目，位於北戴河養生度假區的天洋萬科北戴河小鎮也成為試點。
時代周報記者曾參與過另一個房地產巨頭關於旅遊地產的調查，其結果顯示，能長期居住在旅遊地產項目的消費者還是少數，因此購買旅遊地產項目時，除瞭環境、配套、交通外，能否將閑置時的房產盤活，帶來收益，甚至用租金抵貸款，都成為重要的考量因素。
對於雙方合作具體細則，萬科和途傢並未做過多披露。不過，"最為顯著的服務模式，即通過途傢網的房屋置換服務，業主可以將自己的房屋與其他旅遊目的地物業進行分享交換，實現免費入住。"途傢網華北區域總經理魏韞韜表示。
殷旭飛表示：目前互聯網思維盛極一時，而互聯網思維的中心在於消費者體驗，萬科引入互聯網思維有望在消費者體驗方面有較大突破。產業地產的核心是服務，通過互聯網可以為用戶提供更多便捷，從而增強對投資者的吸引力。互聯網思維的引入有利於萬科提高其在產業地產的競爭力。
很多人都認為，萬科的互聯網思維始於去年"互聯網思維"大熱之時：先是邀請馬佳佳講課，而後鬱亮又帶領萬科團隊馬不停蹄地拜訪瞭小米、阿裡巴巴、騰訊等互聯網企業，而媒體則稱之為"兩個千億企業的跨界耳語"。
其實，早在2001年，萬科董事長王石就提出智能化社區概念，王石表示："我個人認為，智能化小區是一個必然的趨勢，但是，實際上來講，智能化小區絕對不會像IT企業描述得那麼美，互聯網給智能化小區帶來很多種選擇，但畢竟增加任何一種服務，都需要成本。"
正是對互聯網經濟以及自身產品深刻的理解，王石沒有貿然引入這些看起來眼花繚亂的概念，直到十幾年後，當移動互聯成為趨勢，萬科才正式擁抱瞭互聯網。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，龍頭房企萬科的野心遠遠不在於房地產市場開發，而在於通過與互聯網公司合作，在房地產上下遊產業鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業發展與轉型提供瞭一個思路。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/15592813799.shtml
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