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開發商的 集體焦灼癥

  樓市觀察

  行業外部和內部大環境的偏負面變化,房地產業及房企增長速度的下滑,正成為套在開發商頭上的"緊箍咒"。

  房地產業已熱鬧瞭十多年,從沒像當前這麼鬧騰與惶恐。

  從市場面看,怪象有三。一是地熱房涼。地王之多、地價之高,除瞭1992年-1993年的海南、北海,已超過近幾十年來任何一個時期,就連2007年、2009年-2010年這些著名的房地產熱潮年頭,也趕不上剛過去的幾個月。即便春節前後,地方政府也一反常態,大規模推地,來滿足開發商的饑渴欲望。與之相對應的是,部分城市房市降溫的跡象,越來越趨顯性化,而往年一季度房貸大規模放水的現象,今年瞭無蹤跡。地熱房涼,到底是購房者傻,還是開發商笨?

  二是區域分化。不同區域的市場表現,分化程度史無前例。一線城市和少數二線城市的房價飆升,與溫州與鄂爾多斯的房價大跌同存,更多的三四線城市房市則是一片沉悶,供大於求的格局制約著房價上漲幅度。關於三四線城市空城、鬼城的報道不絕於耳,關於三四線城市即將崩盤的預言充斥輿論。

  三是預判分歧。當前,各界對於2014年房地產市場走勢的觀點,存在巨大差異,看多者和看空者都不少。近十年來,看空者多為業外人士,但近期也有部分地產大佬看空市場。比如,王石說今年樓市"形勢不妙",王健林對今年樓市不樂觀,更值得關註的是,連自稱看多房價十幾年的任志強,也警示其他同行不要對2014年太樂觀。

  從房企層面看,折騰有三。其一,很多房企感到困惑,區域佈局忽左忽右,2010年-2011年眾多房企逃離一線城市,湧入三四線,去年則重新殺回一線,地產巨頭自不必言,年銷幾十億的地方房企,也雄心勃勃的將京滬拿地作為戰略目標。卻不知,一線城市的高利潤與高風險是一對孿生兄弟,如若不信,可打聽一下2010年在上海拿高價地而在2011年賣低價房的開發商,曾經是多麼的痛苦。

  其二,地產股的沉淪。去年下半年以來,主流地產商業績靚麗,但地產股表現萎靡,明顯跑輸大盤,萬科等股價居然已跌回到2011年底的水平--也即本輪樓市復蘇之前的低谷水平。其中一個因素是,很多機構投資者認為中國房地產市場正在經歷、或即將迎來重要的行業拐點,好日子很快將過去。雖然筆者仍堅持至少未來五年樓市不會崩盤,但不可否認的是:全國商品房成交量將在未來幾年見頂,地方政府將不再以"GDP論英雄",對房地產業的依賴度趨降。

  其三,企業戰略重塑。行業外部和內部大環境的偏負面變化,房地產業及房企增長速度的下滑,正成為套在開發商頭上的"緊箍咒"。在此形勢下,不必說中小房企迷茫而不知所措,就連大房企,也心生惶恐。鬱亮帶著萬科高管頻頻考察阿裡、騰訊、海爾、小米,傳統地產業與新銳產業的合作,似乎箭已上弦。另外,萬達進軍文化產業、恒大賣礦泉水、世茂入股申銀萬國、諸多房企入股銀行、進軍海外房地產等,都在預示著地產巨頭們的焦灼與謀變。

  總之,伴隨著中國經濟的轉型,由高增長轉入中增長,調控方式與住房制度的變革,房地產業生命周期的更迭。在這幾大因素的綜合作用之下,中國房地產業自2011年就已告別"黃金十年",雖然已經拉開"白銀十年"的序幕,但隻有與時俱進、順勢謀變的房企,才能走得更遠。

  楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-19/08202613272.shtml

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