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  一線城市的高端住宅面臨去化壓力,二線城市的市場庫存則持續積累。

  以天津為例,2013年前11月,供求比已達1.4,供遠大於求,而近15個月的消化周期,遠超其他二線城市,濱海新區呈現蕭條。

  2013年是房地產歷史上地王最多的一年,不完全統計,全年地王出現超過20幅。

  "剛需客戶群體購買力上升幅度有限,對於單價和總價的承受能力有限;而豪宅不是必需品,需求量也相對固定。"丁祖昱透露,從其2013年監測的數據來看,上海全年成交千萬級豪宅3000餘套,北京成交2000餘套,廣州和深圳加起來不過1000套。

  世聯預計,2014年將延續當前城市分化的態勢,住宅供給面積增加10%左右,而需求卻有所衰退,行業整體的去化率會低於2013年,預計銷售面積同比增長5%,全國均價增長5%,銷售金額增長10.2%,增速均遠低於2013年。

  北京中原地產市場總監張大偉則指出,在一線和部分二線城市的高地價項目中,地價已經占到整個產品成本的40%以上,風險在於,隨著未來房價漲幅放緩、下跌,房企的利潤空間將被擠壓,甚至可能虧本。

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,人口和產業是二三線城市樓市能否持續的根本,二線城市受限於城市容量和人口規模,自用型需求有限,更多的是來自於投資性的需求,一有調控就首當其沖受到波及。

內容來自sina新聞

  世聯指出,2011年行業增速的下滑,導致很多開發商在2012年初面臨著巨大的償付危機,不得不降價來保證現金流的安全。在2014年,行業增速的下降同樣會帶來較大沖擊,會有部分加杠桿過度的開發商面臨去庫存的壓力。



  世聯地產研究總監吳志輝說,在世聯的調研中,即使部分擁有產業集聚和人口集聚能力的二線大城市,例如供給巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都,2013年部分開發商在當地的盈利水平也不高,其中不乏知名房企;在一些傳統的發達區域,例如蘇南地區的蘇錫常,因為外需的疲軟樓市表現很差;即使在杭州這樣的1.5線城市,不少開發商也面臨著去化並不如意的挑戰。

  在目前整體市場容量衡定的情況下,一線城市新房的成交量相對峰值已經回落。數據顯示,2013年北京市新建商品住宅的成交面積為約946.3萬平米,相比2012年的峰值出現瞭約45萬平方米的降幅;上海2013年的新房成交量則比2007年的峰值下降約40%。



 二線城市的高庫存隱患



  但與此同時,2013年這批高價地在未來面臨的去化風險也在增加。丁祖昱分析,未來一線城市剛需住宅板塊面臨較大調整,豪宅市場也將面臨去化的壓力。

  據CRIC研究中心監測,新增供應與2013年各地成交數據相比較,大多數二線城市供應規模能夠覆蓋當前各地住宅成交需求。在其樣本城市中,八成城市新增住宅供應將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%,其中寧波更是達到48%。CRIC研究中心預計,2014年二線城市的供應面將迎來全方位擴張。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對21世紀經濟報道記者說,二線城市的消化周期介於一線城市與三線城市之間,目前來看,整體市場成交相對平穩,供應卻激增,庫存大量累積的隱患顯現,但不同城市的風險正在分化。

房地產市場風險累積 2014部分城市或面臨崩盤

  重慶和長沙每年市場交易量龐大,成交均價卻處於低位水平。數據顯示,2013年前11月,長沙商品住宅成交已破1400萬平方米,重慶也早已破千萬平方米,但從均價來看,長沙僅在6000元/平左右,重慶也隻是維持在7000元/平的套內水平。

  在此背景下,開發商回歸一線城市的開發難度和風險都在加大。北京亞豪機構指出,從2013年成交地塊的土地成本來看,未來純商品住宅市場"豪宅化"的趨勢越來越明顯,2014年年初,北京樓市將會有一批中高端項目集中上市,占比將顯著上升。

  "房企在以上二線城市很難賺到高利潤,而由於當地高端需求缺乏,房價的進一步提升也很難拉動。"丁祖昱表示。

  世聯地產董事長陳勁松認為,中國房地產市場單邊上揚的時代已經結束,2014年城市間分化的局面還將加劇,市場的不確定性大幅上升,甚至不排除某些城市和區域會出現崩盤。

 行業增速下降

  在楊紅旭看來,三四線城市的房地產市場已經整體供過於求,發展空間有限。

  根據業內分類,中國有289個地級以上城市,除瞭4個一線城市、33個二線城市外,252個都是三線城市。多數三線城市房地產市場容量小,需求有限且供給無限。此外,地方財政過度依賴房地產市場,導致波動風險很大。

  "那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的三線城市存在較大風險。"丁祖昱認為,在成交量低平、價格更低的市場中,即便是成本控制較好的一些規模房企,項目利潤也很難如想象中可觀,而且增加瞭企業的管控半徑和管控難度,消耗瞭管理團隊。

  "我們調研瞭很多三四線城市,發現供給壓力巨大而總的需求有限,很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎麼漲過,其中東北的三四線城市已成為不少開發商的夢魘,某些城市例如丹東目前的去化周期高達近7年,如果把未來的供應算上,去化周期更是長得可怕。"世聯地產研究人士指出。

  以萬科和恒大所代表的兩種模式,2013年發生瞭巨大的變化。萬科作為全國最大的住宅開發商,增長後勁不足;恒大作為最早完整佈局三四線城市的開發商,已經面臨區域市場枯竭的問題。

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 高價地的去化壓力

  雖然目前房企回歸一二線城市的動作並未停止,但中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱認為,京滬深穗四個一線城市已經走過瞭房地產高速發展的最快階段,而從目前趨勢來看,除瞭有"畸形需求"的北京之外,上海、廣州和深圳的房價漲幅已經趨緩。二胎車貸銀行貸款全省皆可處理

  兩傢公司共同的問題是,中國住宅開發市場面臨的風險在加大。頻繁爆出的天價地正在蠶食住宅開發商的利潤空間,一二線並非安全的避風港;三四線住宅售賣"收割瞭一茬"便難以為繼,整體住宅高庫存供大於求。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-11/08552574699.shtml

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