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  但是,與一般土地招標不同,原星牌建材制品廠地塊的招標文件卻對投標人資格進行瞭嚴格限制:利用自有用地向社會建設提供自住型商品住房項目的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體,並取得相關部門出具的投標資格認定意見的,方可參加本次出讓宗地的投標。

金隅地產的京城土豪生意

  出於釋放存量土地資源的目的,北京市在出臺自住型商品房政策時明確表示:鼓勵企事業單位將自有用地用於自住型商品房的開發建設。據瞭解,在北京市公佈的首批7塊自住型商品房工業用地中,金隅占瞭三塊,分別為高井星牌建材廠、東壩、大紅門地塊。

  作為北京最大的保障房開發商,金隅地產已有兩年沒有在北京土地市場上露面,反而積極在杭州、天津等地佈局。直到2013年8月,金隅北裝聯合體以17.65億元拿下房山長陽鎮理工大學1號地,又在12月25日以7.1億元摘得海淀區田村山保障房項目地塊。

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在北京市公佈的首批7塊自住型商品房工業用地中,金隅地產占瞭三塊。

  在跨年前後十天的時間裡,北京市兩宗位置優越的自住型商品房地塊,均被金隅股份全資地產子公司、國企金隅嘉業收入囊中。樂居深度報道匯總》》

  公告顯示:"自住型商品房業務穩步推進,基本符合預期。公司北京約700萬平工業用地中五環內約200-300萬平工業用地轉換概率大,將持續為公司後續地產業務提供較強的業績增長源動力。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/11022572602.shtml

  2013年北京市出讓的最後一塊宅地--原星牌建材制品廠B01、B02、B03地塊於12月27日投標。盡管地理位置優於近來受熱捧的首個自住房項目--恒大禦景灣,但投標當日僅收到三傢企業報價,最終被金隅以22億元拿下,溢價率不足1%。

  金隅這兩個勢在必得的拿地動作,並不出乎外界意料。原因在於,東壩單店與星牌建材制品廠地塊本屬金隅集團自有工業用地。而與後者鄰近的星牌建材制品廠B07地塊限價商品房項目--金隅泰和園亦由金隅開發,目前已建設完畢。

  新浪樂居深建地分割怎麼貸款比較會過件度報道記者 @餘舒虹/文



  因此,宋延慶認為:"這種類型的地塊,表面上是公開市場出讓,但實際上還是定向的。政府會設定一些招標條件,比如說工人安置、土地補償款等等。工業企業有一些自己的設備,清理起來比較復雜,因此政府對原土地使用方還是有照顧的。"

  蘭德咨詢總裁宋延慶說:"中型房企在拿地上更多以機會型為主,並不是戰略導向,但北京自住型商品房政策的推出對於金隅來說是一個很大的利好。"

  由於工業用地性質轉換為住宅用地,需要進入土地市場進行公開招拍掛,而不是定向給金隅。因此,這個利好更多在於能夠進一步盤活公司工業用地儲備資源,而非直接從中獲益。台南中西區建地貸款

  北京市土地整理儲備中心相關工作人員告訴樂居記者:"工業用地如果面向公眾發售,都需要通過招拍掛的程序,而隻要進入招拍掛,就會按照既定程度來走,不會對土地所有方金隅有優待。"

內容來自sina新聞

  這個條件被視為讓非國有企業基本與地塊無緣,進一步縮小瞭競爭半徑。最終,一個位置質素俱佳的地塊僅有北京三元嘉業、北京金隅嘉業、北京建工置業三傢國企參與投標。

  另一個利好條件在於高額的土地補償款。以該項目為例,如果是金隅自己拿下這塊地,土地溢價的部分需要支付給國土部門;如果是其他企業拿瞭這個地,則需要給原土地使用方金隅支付一筆數額不小的土地補償款。招標文件明確寫有:本次招標出讓宗地底價中土地開發建設補償費總額為人民幣162186.888萬元。

  以北京為大本營的金隅為何近兩年一直在京外佈局?作為自住型商品房政策東風的受益者,金隅此時回京拿地又意味著什麼?新浪樂居致電金隅嘉業副總經理王新光,其表示金隅在2013年整體表現不錯,銷售額在120億元左右,但對於其他問題則表示婉拒。

  在宋延慶看來,這種情況在行業內非常普遍,比如像中鐵、中冶、恒天這些工業類企業的央企,它們在很多城市都有自己的工業用地,自有土地拿到手的話肯定要走招拍掛程序,但通常自己能摘下來。

  在北京地產界,金隅一直以保障房大戶著稱,其開發節奏也一直是"跟著政府走"。"由於其國企背景,金隅一直以來比較低調,由於以往保障房項目信息披露有限,很多人並不熟知這傢公司,但無論在資金實力還是土地儲備上,金隅都是比較有競爭力的。"一位不願具名的地產界人士告訴新浪樂居。

  對於房地產開發的利潤率,業內有共識,保障房一般在3%至8%之間,而商品房約在10%至20%之間。而金隅股份年報披露,2010年至2012年的三年,金隅地產保障房的毛利率分別為11.78%,17.39%和15.19%。考慮到保障房拉低房地產開發業務毛利的因素,金隅商品房開發的毛利將更為可觀。

  金隅股份財務總監王洪軍曾向媒體公開表示,金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有兩個:一是金隅有10多年興建保障房的經驗,具有水泥、建材等縱向一體化的產業鏈優勢,二是金隅主要用工業用地轉作保障房開發用地,土地成本較低。但是,能夠像金隅這樣通過將低價工業用地轉為住宅建設用地,來參與保障房建設並獲利的企業並不多

  在自住型商品房項目上,廣發證券相關研報以即將入市的東壩單店地塊為例進行盈利測算,如果不考慮與政府分成,該項目毛利率水平可能高達77%,即使考慮分成因素,毛利水平也能大致處於30%至40%。

  2013年12月30日,金隅股份發佈公告稱集團2013年業績同比增長0-15%,同時表示,房地產結轉收入及利潤較去年同期有較大幅度的增長,是公司今年業績增長的主要原因。

  在可以預見的2014年,金隅地產或在自住型商品房領域大展拳腳,但這種獨辟蹊徑的盈利模式與產業鏈優勢,並不是所有企業都可以復制。

樂居深度報道匯總》》

  1月8日,在朝陽區東壩單店自住型商品房地塊的招標出讓中,金隅地產以43.35億元的報價勝出,溢價率僅為0.28%。

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