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  有分析認為，上海房地產市場競爭激烈，尤其是寸土寸金的市中心區域，各路資本競相追逐。SOHO中國對上海市場的熟悉程度、政府關系等多方面不及本土房企，在商業地產開發經驗和實力上則不敵新加坡、美國等外資房地產公司，這或是潘石屹上海戰略遇阻的主要原因。

  潘石屹稱，從長遠看，非常看好中國經濟，被壓抑瞭的機會將要在未來迸發，但目前的政策形勢太不明朗，"一會兒說要出臺刺激政策，一會兒說要出臺緊縮政策"，所以，公司決定持有現金，等待機會。

  SOHO中國所向披靡的大上海發展，如今遇到前所未有的"阻力"。

  "去年8月，SOHO中國在香港宣佈轉型。今天我可以高興地告訴大傢，SOHO中國的轉型成功瞭。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/09362381091.shtml

  復旦大學地產運營研究所所長蔡為民告訴記者，SOHO中國選擇持有物業，也是出於近年商業地產銷售難的考慮。但轉型並不能一蹴而就，SOHO中國一直以來擅長的是物業銷售，短進短出，有強大的銷售團隊，卻沒有一個優秀的經營管理商業地產的團隊。

  "報告期內，北京和上海的辦公樓租賃需求持續旺盛，特別是北京市場空置率降到10年以來最低水平，上海市場平均空置率過去幾個月也隻有5%左右。"SOHO中國表示。

  據媒體報道，SOHO中國北京的幾個項目尾盤也已重新定價，促銷力度較大。SOHO中國告別散售、轉型持有的決策，將導致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉，令其轉型面臨重大資金壓力。甩賣北京項目尾盤可能是為瞭快速回籠資金，緩解轉型資金困局。

  SOHO中國半年業績顯示，截至2013年6月30日，公司的營業額達人民幣25億元，同比增長103%；凈利潤達人民幣21億元，同比增長242%；核心凈利潤(不含投資物業評估增值)為人民幣5.37億元，同比增長130%；核心純利潤率約為22%。

  SOHO中山廣場位於上海，由兩座樓宇組成，為商業和辦公用途，總建築面積約為142000平方米，包括100218平方米辦公可租面積以及12691平方米商業可租面積。

自誇轉型成功 SOHO中國跌出房企銷售榜50強

  據悉，截至2013年6月30日，SOHO中國目前手握現金152億元人民幣，凈負債率僅為14.3%。

  這意味著，在付出40億元資金以及近16個月的時間後，SOHO中國很可能在外灘地王項目前無功而返，成為這場長久糾紛的最大受傷者。

  自誇轉型成功

  此外，他表示將繼續聚焦北京、上海繁華地段的辦公樓，希望其建築產品可成為時代地標。

  公司去年年報顯示，截至2012年底，公司正在運作15個地產項目，全部分佈在上海和北京兩地，其中10個項目在上海，遠高於北京大本營。

  過去潘石屹頻頻在媒體面前表達在京滬黃金區域落子佈局的雄心，如今，卻不諱言自己已暫時改走"保守"路線，"采取謹慎采購策略。"

  不過，他也認為，未來幾個月中國一定會有明確的經濟政策出臺。"如果市場回歸理性，充足的現金會給我們更多機會。如果泡沫繼續吹大，我們也不會因眼前利益而承擔過多的風險。SOHO中國的財務能力足以應對未來可能出現的市場波動。巨大的市場機會往往出現在波動之後。"

  一審敗訴當日，SOHO中國與綠城、證大發表聯合聲明，對一審判決結果表示失望和遺憾，稱將向上海市最高人民法院提起上訴。

  8月20日，SOHO中國公佈其2013年上半年度業績報告，得益於結算建築面積大增，中期業績大漲，營業額和凈利潤同比分別上漲103%和242%。由於目前政策形勢不明朗，將采取謹慎采購策略，現金為王。

  位於北京朝陽門的銀河SOHO，更被潘石屹譽為"創造瞭SOHO中國租賃歷史上的奇跡"。過去三個月中，平均每月租出近2萬平方米，剛完工不久的項目目前已租出9.3萬平方米，出租率接近60%。此外，坐落於北京中心地段的前門大街項目經重新定位，突出旅遊主題，租戶質量顯著提高，一批國際品牌的體驗店已入駐開業。

  外灘地王曠日持久的爭奪更讓潘石屹傷心。今年4月，該案一審告結，上海第一中級人民法院判決原告復星國際勝訴，SOHO中國等被告方敗訴，上海證大、綠城中國和SOHO中國三方的轉讓協議無效，並宣佈判決後15日內外灘地王的股權恢復至轉讓前。

  分析人士指出，SOHO中國轉型後的業績不如以往，銷售額及租金收益令人擔憂，但由於SOHO中國儲備的地塊、項目豐富，加上融資和銀行授信，其資金、經營狀況尚好。

  改走保守路線

  位於上海浦東世紀大道的SOHO世紀廣場，是公司轉型後第一個自持項目。潘石屹介紹，SOHO世紀廣場目前出租率已達100%，實現滿租。其中，項目完工時已出租50%面積給上海期貨交易所，光大期貨、招商期貨、銀河期貨等公司紛紛入駐，金融行業租戶占整個項目近80%。SOHO世紀廣場的租賃業務經營利潤率高達88%。

內容來自sina新聞

  SOHO中國稱，一方面，自今年初開始，土地市場競爭越來越激烈，價格不斷攀升，市場回報空間越來越小。散售物業的投資者回報率降至3%，房貸利率則高達7%。如果沒有租金上漲的支持，這些資產的高價格將難以為繼。另一方面，目前經濟發展政策尚不明晰，尚無明確的市場振興和租金大幅上漲的信號。SOHO中國選擇持有充足的現金，采取審慎的收購策略，等待有吸引力的機會出現。

  公告顯示，銀河SOHO總建築面積為328432平方米，可售可租面積為248317平方米，2012年11月完工，是北京東二環以內的標志性建築、北京首個新落成的提供PM2.5凈化空氣的大型辦公樓。該項目規模巨大，辦公可租面積超過16萬平方米，目前已出租93000平方米，過去三個月平均每月出租約19000平方米。

  8月20日，SOHO中國發佈兩段視頻，潘石屹和張欣分別用中英文對中期業績進行說明，對一年以來"轉售為租"的轉型之路進行肯定。

  由於業績強勁，SOHO中國董事會決定房貸二胎利率華南銀行維持高股息政策，已批準派發中期股息每股人民幣0.12元。

  這種低杠桿的保守路線並非今年才開始。公司去年年報顯示，截至土地2胎利率任何問題免費諮詢2012年12月31日，SOHO中國擁有現金約222億元，凈資產負債率僅為2.6%。

  相較於去年開始龍頭房企的全面復蘇，SOHO中國2012年全年實現合同銷售額為94.68億元，與其2012年初定下的230億元銷售目標和2012年8月下調的120億元銷售目標均有差距。據機構統計，今年上半年，SOHO中國完全跌出全國房企銷售業績前50強的排行榜。

  項目發展遇阻

  早在2009年，從摩根士丹利手中買下上海靜安區銅仁路的東海廣場後，潘石屹便大張旗鼓地進軍上海。

  據統計，截至2013年7月，SOHO中國累計已在上海拿下12個項目，累計耗資287億元。目前已完成在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐傢匯、浦東等上海核心商業區的佈局，全部建成後的總投資額將近500億元。

  2012年8月17日，SOHO中國召開2012年中期業績發佈會，高調宣佈轉型，從"開發--銷售"轉向"開發--自持"。潘石屹表示："我們做瞭一個重大決定，告別散售，持有北京、上海超過150萬平方米的商業地產。三年後，租金收入將成為公司盈利的主要來源。讓優質物業成為永遠生蛋的雞。"

  中期業績大漲

  8月2日，上海靜安區的"東八塊"地塊之一宣告出讓，美資房企漢斯奪標，SO－HO中國敗北。該地塊位於石門路以東、北京西路以北、成都北路以西、南蘇州河路以南，占地面積為1.8萬平方米，被稱為"上海最後一塊黃金地段"，SOHO中國一直視其為必爭之地。

  有報道援引房地產業內人士觀點指出，以往SOHO中國的做法是將商辦物業零售，分散賣出，但近年來這樣的銷售並不順暢。於是其選擇轉售為租，在項目建成後繼續持有、出租，靠回收租金償付銀行利息等，在遇到合適時機時也會選擇帶租約出售。

  雖然潘石屹自誇轉型成功，但外界對此一直有頗多質疑。星展銀行一份報告直言，轉型的效果尚需更多證據證明。報告指出，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初每平方米每天9元調整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。

  8月14日，SOHO中國CEO張欣在其微博上發表對這場官司的感慨："在上海打8-1官司的時候，所有的人見到我們，都說你們外地來的，這個官司你們贏不瞭。當時不明白，等一審結果出來，我們都震驚瞭，法律界也震驚瞭。我們馬上上訴到上海高院。上訴上海高院能得到公正的判決嗎？"潘石屹也轉發此微博表示："我們就是要秋菊打官司瞭。"言語間皆是委屈。

  中期業績優異，主要得益於結算建築面積大增。SOHO中國解釋稱："營業收入大幅提升，主要原因是本期結算的建築面積較去年同期增加所致。本期結算的建築面積約為40835平方米(不含車位面積)，較去年23179平方米大幅上升76%。本期結算的可售面積(不含車位面積)平均售價每平方米約60749元，主要來源於銀河SOHO以及SOHO中山廣場項目。"



  盡管董事長潘石屹在微博人氣榜上的地位依舊，仍高調地"秀"著自己的環保意識和減肥成果，但SOHO中國上半年跌出瞭房企銷售榜的50強榜單，擴張之路一改往日霸氣，走上瞭"保守"路線。
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