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北京二手房降價虛實 市場明朗至少到3月中旬

  購房人黃鑫目前住在南四環附近的兩居室,是自有房源,為瞭孩子上學她萌生瞭換房子的想法,在海淀區打探二手房價格已有些時日。

  除此,遠郊區縣的二手房又多瞭自住型商品房這一新對手。蔡輝上周末在順義城區看瞭一套二手房,1998年的南北通透、86平方米兩居室,業主報 價175萬元,每平方米2萬元。"看完以後就放棄買二手房的想法瞭,還是等自住型商品房吧。"作為京籍無房單身的王允在選購自住型商品房時擁有優先權,他 已經申請瞭恒大及金隅的自住型商品房項目。"恒大的項目已經完成瞭現場審核,等待搖號,雖然命中率低,但不是還有別的項目方嘛!畢竟目前推出的幾個地塊位 置不錯,價錢還便宜。"

  但不是每個購房人都能滿足業主提出的條件。王歡位於和平裡街道40多平方米的房子屬於公房,做古董生意的他急於用錢,所以決定把房子賣掉,價格可以商量,但必須是全款。"可以比市價低,因為我覺得房子的升值空間遠不及古董,當然不缺錢的話我一定不會賣房子。"

  與四環內的二手房相比,遠郊區縣二手房受歡迎程度明顯弱瞭不少。在大興區棗園地鐵站附近一傢中介門店,賣房人佟韋的房子已經在這裡掛瞭將近一年瞭。

  吳靜在棗園租房已有兩年,是非京籍無房戶。雖然已經習慣周邊環境,但是在買房區域的選擇上她寧願再往南移一環,去選擇價格稍微便宜的新房。"再 多坐15分鐘就能到終點站天宮院,地鐵附近聚集瞭萬科、保利、金融街等開發商,一大片住宅樓已經都起來瞭,雖然配套和位置不及棗園,但是均價也就2.3萬 元/平方米左右,比二手房便宜多瞭。"

 業內提醒

  但是就在過去一年時間,佟韋眼看著周邊的房子漲到瞭3萬元/平方米的同一水平。"一年漲40萬元都是有可能的。"年後,佟韋又把總價提高瞭10萬元。"不著急用錢,看看勢態,如果沒人買咱再調低些,反正不是賠本買賣。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08322626885.shtml

  雖然抱著保賺不賠的心態,但是佟韋也能感覺到買房人細微的心理變化。

  遠郊區縣

  上述業主大致分為兩類:一是為瞭改善性需求,不得不通過賣房來湊錢的;二是因為缺錢回籠資金,急於變現的。"這兩類人是屬於誠意賣房的業主,議價空間較大,因此如果碰上這類房源,就算是撿漏兒瞭。"



  佟韋在緊鄰地鐵的小區有兩套回遷房,賣掉一套90平方米的小房子也是為瞭給兒子在三環內買套婚房做準備。去年初,在周邊二手房價格還徘徊在2.5萬元/平方米的時候,佟韋就掛出瞭270萬元的總價,比同類型的房子高出近45萬元。"不著急賣,就想試探試探市場。"

 前景預期

  準備以房換房的黃鑫,既是業主,也是購房人,對於這筆買賣算得很清楚:位於南四環78平方米的房子,報價250萬元,如果想要在海淀區全款購入 一套重點學區房,最多也隻能是30平方米的老房子。以海淀區小兩居總價450萬元來算,二套房首付就高達315萬元。"即使賣瞭房子也不夠首付啊,而且還 有100多萬元的貸款,壓力太大啦。"最後,黃鑫決定還是觀望一陣子,為四歲的孩子做打算,還有時間考慮,提前著手,隻為等待時機。"或許哪天能撿個便宜 呢,但是這得等。"

  房源增加價格未動

  "每年的全國'兩會'上會釋放有關全年房地產政策走向的信號,不論政策是利好還是利空,在政策落實前的空窗期,市場必定會有所波動。"我愛我傢集團副總裁胡景暉預計,二手房市場逐漸明朗至少要等到3月中旬。

  觀望還將持續多久?"按照慣例,三四月是二手房成交旺季。"在實地采訪中,北京商報記者多次聽到中介人員的期盼,對此寇海龍認為:"雖然購房需 求在逐漸復蘇,但今年金融監管政策將延續去杠桿化的趨勢,信貸政策短期內難有放松的跡象,再加上最近頻頻傳出房貸趨緊、資金出逃房地產等消息,難免會影響 購房人對房價的預期,延遲部分購房人的出手時間。"

  "討論房價是否有上漲空間,首先要看供需關系是否平衡。"寇海龍指出,在限購限貸政策下,二手房的投資渠道已被堵住,因此二手房購買者中自住客 是主要群體,數量一直保持正常增長,但供不應求是一直以來北京二手房的主基調。"需求釋放暫緩並不意味著沒有需求,北京市二手房客戶量一直以來都是房源量 的2倍以上。"

  難以PK新房自住房

  純屬個案可遇不可求

  一邊是觀望情緒漸濃的購房人,一邊則是保衛勝利果實的賣房人,在雙方僵持下,成交價格在博弈中出現略微下調。

  根據國傢統計局公佈的數據,1月,北京二手房價格環比下調0.1%,為20個月來首次下跌。鏈傢地產方面的數據則為,1月北京市二手住宅成交 8772套,成交量環比降20.1%,同比降55.2%。成交均價29502元/平方米,環比下降1.87%。鏈傢地產市場研究部研究員張旭觀察:"1月 出現小幅環比下降,是由於出現瞭部分誠意出售的房源明顯降價的情況。受成交量持續下滑影響,房主的心理價位出現瞭調整,部分業主開始願意調低價格出售。"

  在車公莊附近的中介門店,業務員薑紹就在兩周前經手瞭一筆快速交易。"一套報價360萬元70平方米左右的房子,房東委托我們三天之內出手,價錢有商量餘地,消息一傳出去,當天就被一個老客戶直接買下,降瞭20萬元,其實總價360萬元也是市場價,沒有虛高。"

  但是此類交易還是不多見。從事二手房買賣業務六年之久的薑紹介紹:"業主調低3萬-5萬元的總價多為之前報價虛高,調低價格換買房人一個心理安慰。但是比市場價便宜10萬元以上出售的,業主確實有特殊情況。"

  31歲的王允在東三環潘傢園附近上班,作為剛需無房戶,他夢想能在單位附近買一套房。過完春節他接到中介電話,說有套不錯的房子業主著急賣房, 能比市價低10萬元。得到這個消息後王允馬上去看瞭看房子,但是對方要求全款支付,王允隻好知難而退。"從年前一直是每平方米4萬元的價格,沒漲也沒跌, 這也是好消息,趁著價格穩定,準備出手瞭。"

  連續兩月成交量下滑、統計均價環比下跌、掛牌量增加掛牌期卻無限延長......去年底以來,北京市二手住宅市場成交低迷,買賣雙方持續僵持,陷入觀 望。此時,坊間傳來"北京二手房大量拋售、價格出現跳水"的消息。買房人糾結:"是否要抓住機會,抄底二手房?"賣房人猶豫:"當下是不是賣房的最佳時 機?"北京市二手房市場是否如傳聞中般出現大批量或低價位拋售現象?成交價格是否已有松動?買賣雙方又作何打算?帶著這些疑問,北京商報記者分別在海淀、 朝陽、大興等成交熱門區域進行瞭實地調查,揭示二手房降價甩賣論的真相。

  根據調查,北京商報記者並未發現二手房集中拋售的現象,受反腐及不動產登記等政策影響,提前變賣房產的也寥寥無幾。經紀人們介紹:"我們每個人 手裡都有長期貸款試算觀望的客戶,如果一旦有便宜拋售的房源,就直接給瞭老客戶,有的人能一天之內就交齊全款。如果還要做貸款的購房人,買到便宜房子的概率幾乎為 零。"

 中心城區

  市場明朗至少要到3月中旬

  根據21世紀不動產最新統計的數據,2月第三周,北京二手住宅成交量為1398套,環比下跌11.1%,同比1月下降45.6%,內城二手房成 交價格為39134元/平方米,環比上漲0.15%,新增房源則環比上漲9.2%,新增客源環比上漲3%,但二手房交易熱度仍未恢復,業主惜售、客戶觀望 現象較為普遍。

  對此,21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析:"首先,由於銀行收緊貸款、利率偏高,購房成本增加,部分潛在客戶需求受阻;其次,節後冷淡的 市場氛圍加重瞭購房者觀望情緒,而新增房源業主則為試探市場,仍保持價格堅挺;另外,自住型商品房入市吸引瞭部分剛需購房者,使得他們在二手房和自住型商 品房之間糾結,延緩瞭成交的進程。"

  黃鑫在小荀的介紹下看瞭幾套房源,最後決定還是再想一想。"主要還是價格太高,從年前到現在房價還是沒有變化,重點學區房每平方米8萬元上下,非學區房就便宜瞭,每平方米5萬元左右。"

  位於南五環外的棗園區域,多為2000年及2008年左右的二手房,因地處地鐵四號線沿線、配套完善、房源供應足而屬於大興區較熱門地段,但是隨著二手房價格的上漲,性價比優勢越發不足。

  "海淀路小區,47.9平方米兩居,報價265萬元,隨時看房。"走進海淀區科學院南路一傢鏈傢地產門店時,工作人員正在向黃鑫介紹二手房源,這裡集中瞭東南小區、黃莊小區等熱門學區房,一直以來是二手房成交集中片區。

  供不應求仍為二手房主基調

  連續兩月下滑的成交量及環比下跌的成交價格,讓盼漲盼跌的人們都有點舉棋不定。對於買房人來說,成交低迷時的二手房是否性價比最高?對於賣房人來說,二手房價格上漲空間又有多大?是否需要及時調整心理價位,該放手時就放手?

內容來自sina新聞

  根據21世紀不動產的統計,2月第三周,北京市二手房供需比例達到1:3。"尤其是中心城區,雖占據全建融新北金山建融市80%的二手房源,但是需求也多集中在這裡,因此在賣方主導的市場,短期仍存在上漲空間。"

  寇海龍介紹,在實際操作中,二手房成交價格雖未出現大幅波動,但隨著北京市土地市場火熱成交,部分區域二手房價格已出現上揚趨勢。"比如2月出讓的西局地塊,龍湖拿到的商品房樓面價約6萬元/平方米,這似乎又提振瞭二手房業主的信心,周邊房價應聲而漲。"

  胡景暉提醒,按照慣例,如果沒有刺激性政策影響,春節前後通常是購買二手房最佳時機,但是從長遠預期看,買房人逆襲也未必沒有可能。"隨著新房 供應量的增加,存量房的池子會不斷加大,水越多溢出的也就越多。除此,如果房產稅擴容、不動產登記實施以及反腐力度加大,多套持有一定會付出代價,這也將 成為刺激二手房市場的重要因素。但是要等到何時才能起效目前不得而知,就要看買房人能不能等到那時瞭。"



  房源拋售

  "年後,新出來不少房源,所以中介讓我趕緊過來看看。"打開鏈傢房源系統,60多套房源中掛牌期最長的有三年之久,一周內掛出來的房源也有近十套。中介小荀介紹:"不論是房源還是客戶登記量在年後均增加瞭近兩成,但是目前還沒有成交的。"

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