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  張宇良 2013年的商業地產在打雞血中度過。凡企業必言地產，凡地產開發商皆言商業，凡購物中心皆面臨電商狙擊，凡有識之士皆追求差異化、主題化、體驗式。



  招商難隻是商業地產困境的序幕。基本消費面毫無起色：購物中心的供給速度呈幾何級增長，而消費市場的近幾年增長幅度在13%左右。在國內，消費 占GDP的比重隻有不到40%，與發達國傢消費占GDP70%以上的格局相去甚遠。電商對實體經濟的沖擊，間接加大瞭招商難度。根據國際數據公司最新預 測，到2015年，中國網購交易額將占社會消費品零售總額的7%，2010年至2015年，電子商務市場年復合增長率將達到46.1%，遠高於全球同期的 11.7%。支撐地級市購物中心的主力店--超市、百貨卻是江河日下。截至2013年9月初，43傢公佈上半年業績的百貨類上市公司中，將近一半企業凈利 潤下滑，且普遍出現"增收不增利"現象。

觀點時評2014年商業地產充滿挑戰

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/08533844194.shtml



  可以說開業後，商業地產才真正拉開商業層面的競爭。而消費者定位，經營策略，與時俱進的消費趨勢把握，體驗式、主題式的詮釋，對電商的對抗，才 是真正考驗商業地產是否成功的關鍵指標，但很可惜，這對於地產開發企業來說，是一個充滿挑戰的新領域，尤其是在電商強勢崛起的時代。

  不管裸售還是返租銷售，總之，項目開發在銷售完成階段就已經體現出來，而一個運營為主的商業項目，其增值是在開業之後，通過商業運營和管理來實 現的。由於招商、銷售模式、經營團隊專業性等原因，即便闖過招商和銷售大關，也難以逾越經營階段的挑戰。而商業地產的逐本質是"商業"，是經營，而非地 產！

  商業地產的成功需要經歷九九八十一難，相比於住宅開發交房即拿錢走人的粗放式生產方式，商業地產是真正的人才密集型、智力密集型生產模式。包含 傳統住宅開發企業所無法預想到的困難和阻力。加之近幾年政府非理性引導，商業地產整體已經供過於求，很多三四線城市已經出現嚴重的泡沫。農地變建地條件算公式貸款全省皆可處理貸款全省皆可處理這一次行業調整困 難會沉淀和浪費不計其數的財富，尤其是住宅開發企業在前30年做獲得的"原始積累"，很可能在此一戰中消耗殆盡。

  伴隨三中全會對市場的再定位，民營企業已成為改革的最大受益者，但2014年的商業地產挑戰，遠遠大於改革紅利所帶來的機遇。路漫漫其修遠兮......

  張宇良 觀點地產新媒體專欄作者

  經過2007年以來的商業地產投資熱潮，目前商業地產已經泡沫橫飛。預計中國購物中心每年300傢的速度增長，到2015年，中國購物中心總量 將達4,000傢。從投資角度看，到2012年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。2013年是商業地產的巔峰之作，盛極而衰，從2014 年開始，解決招商難、銷售難、開業難、經營造活難將逐步走上開發企業的議事日程。二三線城市的絕大多數商業項目將陸續出現連南局面，商業地產熱潮有望告一 段落，而真正的商業地產平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延開來。

  銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期，以住養商的模式，主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問 題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現 遠低於預期，開盤去化不理想，可售部分的"精肉"被銷售，剩餘的部分無人問津......

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內容來自sina新聞

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