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內容來自sina新聞

放松房貸必須適度 避免 一緊就死一放就亂

  楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

  9月底出臺的"央四條"，終於在房貸套數的認定標準上由之前的"認房又認貸"，轉變為"認貸不認房"。從支持合理需求的角度看，這一個必要的"糾偏"。不過，也應防范從"一刀切"式緊縮轉向沒有原則的放松。

  2010年的"國十條"及二套房貸細則在套數認定標準上嚴格執行"認房又認貸"，隻要利用商業貸款購過房，即便名下無房，再購房仍按二套認定。之後央行又出新政，要求各商業銀行暫停發放居民傢庭購買第三套及以上住房貸款。

  顯而易見，之前的"認房又認貸"嚴重誤傷瞭合理的自住需求--當地人的"置換需求"和外地人的首套房需求。"央四條"改變瞭這一嚴重傷害合理需求的現象，實行"隻認貸不認房"的政策，尤其惠及二套普通房。同時又規定：在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有二套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。這等於解除瞭"三套及以上停貸"的禁令。

  筆者認為這一點力度偏大，而且將首付比例和利率的執行權大幅放給瞭商業銀行。近日有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細則已經出臺，農業銀行和工商銀行的相關規定包括：名下二套或以上住宅、無貸，現可認定為首套，首付隻需三成，執行基準利率。按此規定，如果一個傢庭已持有10套房，且沒有房貸，再買第11套房，也可以執行首套房貸款政策。就怕在央媽銀爸姑息縱容之下，商業銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。

  在肯定"認貸不認房"是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個建議：為瞭防范少數人頻繁賣房再買房，可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購房不能享受首套房貸款政策，首付比例最低六成，利率最低為基準利率的1.1倍。二是有限度地限制貸款次數。如此，則能較好地兼顧"支持合理購房需求與抑制投資投機購房需求"，從而避免房貸政策"一緊就死，一放就亂"。樓市調控，是門藝術，管理層，不可不慎之。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08082941306.shtml
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