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華潤置地高周轉與毛利率平衡術
華潤置地在房地產業界一向以高毛利著稱，其品牌溢價率超過萬科、保利甚至中海外，單個項目對利潤的挖掘往往演繹到極致。但2010年華潤置地大規模地開始進入二三線城市，提高周轉率之後，收獲瞭銷售的快速增長，同時不得不接受毛利率的持續下滑。
財報顯示，華潤置地的毛利率由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地2007年上市後毛利率首次出現下降；2013年中期業績報告顯示，今年上半年毛利率繼續下降到31.4%。
毛利率下降與佈局有關。2010年華潤置地斥資190億元，增加660萬平方米土地儲備，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。2011年，華潤置地耗資195億元，新增942萬平方米土地儲備，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，戰略佈局增加到39個城市。
快速擴張伴隨著集團的高周轉戰略。2010年，華潤置地僅實現簽約額約222.6億元，但2011年，華潤置地銷售近300億，同比增長30%以上。
"以往的開發項目中，從拿地到開盤幾乎都要一年以上時間，而2011年，華潤置地絕大部分項目僅控制在一年以內。在臺州、淄博的項目從拿地到開盤僅用瞭6個月，唐山項目僅用瞭8個月。"華潤置地高管稱。
2011年開始，華潤置地以高周轉代替高利潤拉動ROE，說明公司利用總資產產生銷售收入的效率在增加，在朝著"高周轉"房企的方向轉型。這亦是2011年諸多房企的選擇。
在2013年中期業績會上，華潤置地華南區總裁唐勇指出，毛利率下降首先是一個行業的趨勢；其次是今年公司自己的結算結構發生瞭變化，相比去年少瞭兩個明星(高毛利)項目；今年上半年和下半年結算的項目，多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，那時市場不太好，有幾個項目結算的毛利偏低。但今年全年的(利潤率)數據會有所好轉。
不過申銀萬國預計，受制於開發周期，華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升，"但更顯著的回升則要等到2015年"。
2012年，華潤置地全年實現簽約銷售額522億元，同比2011年增長45%。截至今年8月18日，華潤置地宣佈，連同去年年底已實現銷售但尚未結算簽約額524.68億元，共有924億元有待結算。其中，已鎖定今年內結算的營業額505.98億元，較去年全年高出62.6%。
中銀國際報告指出，華潤置地有望在11月完成年度銷售目標，全年銷售有望達到620億至650億元。申銀萬國也認為，保守預測其今年合約銷售將增兩成至620億，明後兩年仍將保持20%以上的增速，推動2015年突破1000億元大關。
不過，華潤置地管理層並未提高全年銷售目標，顯示公司在維持高周轉與利潤率之間的平衡態度謹慎。
從華潤今年拿地來看，其重回一線城市提升利潤率的意圖也很明顯。截至8月21日，華潤置地今年買地209.78億元，創近3年土地投入的新高。新增土地樓板均價達到5072元/平方米，較過去幾年出現翻番增長，其中主要是深圳前海地塊及廣州金融中心地塊，均為商業綜合體。
從獲取土地性質看，華潤置地明顯在增加持有物業的比重。目前共有5個萬象城和一個五彩城投入運營。截至8月18日，在華潤3080萬平米的總土地儲備中，持有型物業為555萬平米，占到18%，今後這一比例預計還將繼續新北市二胎房貸提高。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/07572431492.shtml
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